A inadimplência em contratos de locação é um dos problemas mais prejudiciais para o proprietário de um imóvel. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, as taxas condominiais ou o IPTU, o prejuízo financeiro acumula rapidamente, gerando grande instabilidade. A legislação brasileira, por meio da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), protege o direito de propriedade e estabelece a Ação de Despejo como o caminho legal e legítimo para romper o contrato, retirar o inquilino e recuperar a posse do bem.
Abaixo, reunimos as principais informações jurídicas sobre como funciona esse procedimento, quais são os prazos e o que é necessário para reaver o seu patrimônio.
Os Motivos Legais para Entrar com o Despejo
Embora o atraso no pagamento seja a causa mais frequente, a Lei do Inquilinato prevê outras situações em que o locador pode exigir a desocupação forçada do imóvel:
- Falta de pagamento: O atraso de um único dia no aluguel ou nos encargos (água, luz, IPTU, condomínio) já dá direito ao início das medidas legais.
- Descumprimento contratual: Utilizar o imóvel para finalidade diferente da contratada (ex: usar imóvel residencial para fins comerciais) ou realizar reformas estruturais proibidas.
- Término do prazo da locação: Quando o contrato por tempo determinado chega ao fim e o inquilino se recusa a sair.
- Uso próprio ou de familiares: Em contratos verbais ou com prazo inferior a 30 meses, sob condições específicas previstas em lei.
O Despejo com Pedido de Liminar (Desocupação em 15 dias)
Uma das maiores dúvidas dos proprietários é sobre a demora do processo. Para acelerar a retomada do bem, a lei permite o pedido de liminar de despejo. Se o juiz conceder a liminar, o inquilino será notificado para desocupar o imóvel voluntariamente no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado com uso de força policial, se necessário.
Para que o juiz conceda essa liminar de forma imediata, o contrato precisa cumprir dois requisitos fundamentais:
- Ausência de garantias: O contrato não pode ter nenhuma garantia ativa (como fiador, seguro-fiança ou caução em dinheiro), ou a garantia contratada deve ter se esgotado (ex: o valor da dívida superou os 3 meses de depósito da caução).
- Prestação de caução judicial: O proprietário deve depositar em uma conta judicial o valor equivalente a 3 meses de aluguel como garantia do processo (valor que é levantado de volta pelo proprietário ao final da ação).
Cobrança dos Aluguéis Atrasados e a Purga da Mora
A Ação de Despejo não serve apenas para retirar o inquilino. O locador pode acumular o pedido de despejo com a cobrança executiva de todos os aluguéis vencidos, multas contratuais, juros e despesas processuais.
Uma vez citado no processo, o inquilino tem o direito legal de “purgar a mora”. Isso significa que ele tem o prazo de 15 dias para pagar a totalidade da dívida atualizada em juízo. Se ele realizar o pagamento integral dentro desse prazo, o contrato de locação continua valendo e o despejo é evitado. A lei permite que o inquilino utilize esse benefício apenas uma vez a cada 24 meses.
A Importância da Organização Patrimonial
A agilidade de uma ordem de despejo depende diretamente da regularidade dos documentos apresentados ao juiz. Contratos verbais ou mal estruturados dificultam a concessão de liminares e arrastam o processo por meses.
Essa necessidade de organização fica ainda mais evidente quando o imóvel em questão pertence a uma pessoa falecida. Nestes casos, para que os herdeiros tenham legitimidade para assinar notificações ou ingressar com a ação de despejo, é indispensável que o patrimônio esteja integrado a um procedimento de Inventário Judicial e Extrajudicial. Um inventário bem organizado e atualizado garante a segurança jurídica necessária para que o inventariante ou os herdeiros administrem os bens, cobrem inquilinos inadimplentes e evitem a desvalorização dos ativos da família durante a partilha.
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Este artigo foi escrito pelo escritório Valter Lopes Advocacia, especialista em proteção patrimonial e demandas imobiliárias complexas, com atuação destacada em Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa e em todo o estado de Minas Gerais.
