Antes de comprar uma casa, é fundamental verificar a matrícula atualizada do imóvel, a documentação do vendedor, a existência de dívidas e restrições, a regularidade da construção e as condições do contrato de compra e venda. Essas verificações devem ser feitas antes de pagar o sinal ou a entrada, especialmente quando o pagamento será realizado diretamente ao vendedor.
Um imóvel pode aparentar estar regular, mas apresentar problemas que dificultem a transferência da propriedade, como penhoras, financiamento não quitado, inventário pendente ou divergências entre a construção e os registros oficiais.
Também é importante saber que assinar um contrato e pagar o preço não significa, por si só, tornar-se proprietário do imóvel. Em regra, a propriedade imobiliária é transferida com o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis.
Solicitar análise jurídica de contrato
Quais documentos devo pedir antes de comprar uma casa?
Os documentos necessários variam conforme o imóvel, a situação do vendedor e a forma de pagamento. Entretanto, uma análise preventiva geralmente começa pelos seguintes itens:
- Matrícula atualizada do imóvel: para verificar a titularidade, a descrição do bem e os registros existentes;
- Certidão da situação jurídica atualizada: para identificar os direitos, ônus e restrições vigentes;
- Documentos pessoais do vendedor: identificação, CPF, estado civil e documentos complementares conforme o caso;
- Certidões judiciais pertinentes: para avaliar processos e riscos relacionados ao vendedor e à negociação;
- Comprovantes de IPTU: para verificar a situação fiscal municipal do imóvel;
- Declaração de débitos condominiais: quando se tratar de casa em condomínio ou apartamento;
- Documentação da construção: incluindo habite-se, averbação e outros documentos municipais, quando aplicáveis;
- Minuta do contrato de compra e venda: para conferir preço, prazos, obrigações, multas e condições de transferência.
Dependendo da negociação, outros documentos poderão ser necessários. O objetivo não é apenas reunir certidões, mas verificar se as informações são compatíveis e se existem riscos jurídicos relevantes.
Por que a matrícula atualizada é o documento mais importante?
A matrícula é o registro individual do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Ela contém informações sobre a identificação do bem, sua titularidade e os atos registrados ou averbados ao longo do tempo.
Por meio da matrícula, é possível verificar, por exemplo:
- Quem consta como proprietário;
- Se a área e a descrição correspondem ao imóvel anunciado;
- Se existem hipotecas ou alienação fiduciária;
- Se há penhoras ou indisponibilidades registradas;
- Se existem usufruto ou outros direitos de terceiros;
- Se a construção está averbada, quando cabível;
- Se há restrições que possam interferir na negociação.
O artigo 19, § 11, da Lei nº 6.015/1973 estabelece que a certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para comprovar a propriedade, os direitos, os ônus reais e as restrições constantes do registro.
Por isso, não é recomendável confiar apenas em uma escritura antiga, no carnê de IPTU ou em documentos apresentados informalmente pelo vendedor.
Como conseguir a matrícula atualizada de uma casa?
A certidão pode ser solicitada ao Cartório de Registro de Imóveis competente pela localização do imóvel.
Também existem serviços eletrônicos de registro imobiliário que permitem solicitar certidões e consultar informações registrais.
O comprador deve obter um documento recente, preferencialmente próximo à assinatura e ao pagamento, pois a situação jurídica do imóvel pode sofrer alterações.
Como saber se a pessoa que está vendendo é realmente a proprietária?
O primeiro passo é comparar os dados do vendedor com o nome do proprietário que aparece na matrícula.
Se a pessoa que pretende vender não consta como titular, é necessário compreender qual direito ela possui e por que está realizando a negociação.
Existem situações em que a venda pode envolver procuração, espólio, cessão de direitos ou uma cadeia de contratos ainda não registrada.
Essas circunstâncias não tornam toda negociação necessariamente inválida, mas exigem cuidados específicos.
Quando a venda é realizada por procurador, por exemplo, devem ser examinados a autenticidade, a validade e os poderes conferidos pela procuração.
Também é importante verificar se a venda exige participação ou autorização do cônjuge, considerando o estado civil e o regime de bens do vendedor.
Quais certidões do vendedor devo verificar antes de pagar?
Além da matrícula, pode ser recomendável examinar certidões relacionadas ao vendedor, especialmente quando a negociação envolve pagamento elevado ou circunstâncias que mereçam investigação adicional.
Conforme o caso, a análise poderá incluir:
- Certidões de distribuição de ações cíveis;
- Certidões de execuções fiscais;
- Certidões da Justiça Federal;
- Certidões da Justiça do Trabalho;
- Informações sobre recuperação judicial ou falência, quando o vendedor for pessoa jurídica;
- Outras consultas pertinentes ao histórico e à situação jurídica da negociação.
O objetivo é identificar possíveis litígios, execuções ou circunstâncias que possam comprometer a segurança da compra.
É importante fazer uma distinção: a legislação estabelece regras de concentração de atos na matrícula imobiliária, que protegem o adquirente de boa-fé em determinadas situações. Isso não significa, porém, que todas as certidões pessoais sejam inúteis.
A necessidade dessas consultas deve ser avaliada conforme o risco do negócio, sem tratar a apresentação de certidões negativas como requisito universal para registrar a compra e venda.
Posso comprar uma casa que está penhorada ou financiada?
Uma casa com penhora, alienação fiduciária ou outra restrição exige análise cuidadosa antes de qualquer pagamento.
Imóvel com penhora
A penhora pode estar relacionada a processo de execução contra o proprietário e representar risco para a aquisição.
É necessário verificar a origem da restrição, o processo correspondente e a possibilidade jurídica de sua baixa ou de realização da operação em condições seguras.
O pagamento ao vendedor, por si só, não elimina uma penhora registrada.
Imóvel financiado
Quando existe alienação fiduciária, o imóvel está submetido às condições do financiamento e aos direitos do credor fiduciário.
A negociação pode exigir quitação do saldo devedor, participação da instituição financeira ou procedimento formal de transferência, conforme a operação.
É arriscado assumir parcelas informalmente e acreditar que isso equivale à transferência regular da propriedade.
Como verificar se a casa possui dívidas de IPTU ou condomínio?
Antes de comprar, o interessado deve verificar a situação fiscal do imóvel perante a prefeitura e, quando houver condomínio, solicitar informações sobre eventuais débitos.
As dívidas de IPTU merecem atenção porque o Código Tributário Nacional estabelece regras específicas sobre a responsabilidade do adquirente por créditos tributários relacionados ao imóvel.
O artigo 130 do CTN prevê a sub-rogação desses créditos na pessoa do adquirente, ressalvadas as hipóteses legais, como a comprovação de quitação constante do título.
Já as obrigações condominiais possuem natureza vinculada à unidade imobiliária. O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Por isso, uma cláusula contratual atribuindo dívidas antigas ao vendedor não deve ser confundida com garantia de que terceiros deixarão de exigir o pagamento do comprador.
É recomendável conferir os débitos, estabelecer contratualmente a responsabilidade das partes e avaliar sua quitação antes da conclusão do negócio.
Preciso verificar o habite-se e a averbação da construção?
Sim, especialmente quando a compra envolve uma casa construída em terreno urbano.
O comprador deve verificar se a construção está regular perante o município e se a descrição existente na matrícula corresponde à realidade física do imóvel.
Uma casa pode ter matrícula do terreno, mas apresentar construção não averbada, ampliação irregular ou divergência de área.
Essas situações podem dificultar financiamento, registro de determinados atos, futuras vendas e procedimentos de regularização.
O habite-se, quando exigível, é um documento municipal relacionado à conclusão e à regularidade da edificação. Já a averbação da construção é o ato registral que incorpora essa informação à matrícula.
São providências distintas, e a existência de uma não comprova necessariamente o cumprimento de todas as demais exigências.
Posso comprar uma casa que ainda está em inventário?
A negociação de imóvel pertencente a pessoa falecida exige cuidado especial.
Antes de pagar, é necessário identificar quem possui legitimidade para negociar, se existe inventário judicial ou extrajudicial, quais são os herdeiros e se o imóvel já foi formalmente partilhado.
Dependendo da situação, a venda poderá exigir providências no inventário, autorização judicial ou outro instrumento juridicamente adequado.
Também é importante distinguir a venda do próprio imóvel da cessão de direitos hereditários, pois são negócios com efeitos e requisitos diferentes.
Não é recomendável pagar o preço integral a um herdeiro sem verificar se ele possui poderes e direitos suficientes para realizar a operação pretendida.
Contrato de compra e venda: quais cláusulas devo conferir?
Mesmo quando a documentação do imóvel parece regular, o contrato precisa estabelecer de forma clara as obrigações das partes.
Entre as cláusulas que merecem atenção estão:
- Identificação das partes: dados completos do comprador e do vendedor;
- Descrição do imóvel: matrícula, endereço, área e demais características relevantes;
- Preço e pagamento: valor total, sinal, parcelas, datas e identificação do destinatário dos pagamentos;
- Entrega da posse: quando o comprador receberá as chaves e em quais condições;
- Escritura e registro: prazos, responsabilidades e documentos necessários;
- Dívidas anteriores: responsabilidade por IPTU, condomínio e outros encargos;
- Regularização: providências necessárias quando houver pendências documentais;
- Descumprimento contratual: multas, consequências da inadimplência e hipóteses de resolução;
- Despesas: definição sobre ITBI, escritura, registro e demais custos da operação.
Também é importante verificar as condições relacionadas ao sinal ou às arras, pois as consequências de uma desistência podem variar conforme a natureza do pagamento e as cláusulas contratadas.
O contrato deve refletir a situação real do imóvel e estabelecer soluções para eventuais pendências identificadas antes da assinatura.
É seguro pagar o sinal antes de conferir os documentos?
O mais prudente é realizar a análise documental antes de entregar qualquer valor relevante.
O pagamento de sinal pode criar obrigações contratuais e gerar discussões sobre devolução de valores caso o negócio não seja concluído.
Se as partes decidirem formalizar uma proposta antes da conclusão das verificações, é importante estabelecer condições claras sobre aprovação documental, eventuais impedimentos, prazos e restituição dos valores.
Também devem ser identificados o verdadeiro destinatário do pagamento e a conta bancária utilizada.
Transferir dinheiro para terceiro sem justificativa documental ou aceitar alterações de dados bancários sem conferência pode aumentar os riscos da negociação.
Analisar documentação e contrato antes do sinal
Assinar contrato de compra e venda já torna o comprador proprietário?
Não. Em regra, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
O contrato de compra e venda pode criar obrigações entre comprador e vendedor, mas não deve ser confundido com o registro que transfere a propriedade.
Em determinadas operações, a escritura pública é exigida pelo artigo 108 do Código Civil, ressalvadas as exceções legais. Existem também instrumentos particulares aos quais a legislação atribui efeitos próprios, como em certas operações de financiamento imobiliário.
Por isso, o comprador deve verificar qual título será necessário e quais providências permitirão o registro da aquisição.
O que fazer quando o vendedor recebe o dinheiro e não passa a escritura?
Se o comprador já cumpriu suas obrigações, mas o vendedor se recusa a formalizar a transferência, será necessário analisar o contrato, os comprovantes de pagamento e a situação registral do imóvel.
Dependendo do caso, poderão ser avaliadas notificação extrajudicial, adjudicação compulsória ou outras medidas destinadas à regularização da propriedade.
A solução depende dos requisitos legais, da documentação disponível e das condições da negociação.
Para uma análise individual, conheça a atuação de um advogado imobiliário em Ribeirão das Neves e Região Metropolitana de Belo Horizonte.
Vale a pena contratar advogado antes de comprar uma casa?
A análise jurídica preventiva pode ajudar a identificar riscos que não são perceptíveis durante a visita ao imóvel ou na simples leitura de um contrato.
Entre as providências que podem ser realizadas estão:
- Conferência da matrícula e dos documentos registrais;
- Análise da titularidade e da legitimidade do vendedor;
- Avaliação de ônus, restrições e possíveis litígios;
- Verificação de riscos relacionados a dívidas do imóvel;
- Análise de contratos e propostas de compra e venda;
- Orientação sobre condições de pagamento e transferência;
- Identificação de pendências que precisam ser resolvidas antes da conclusão da compra.
A extensão dessa análise depende das características do imóvel e da negociação.
O objetivo é permitir que o comprador conheça os riscos relevantes antes de assumir obrigações financeiras e contratuais.
Perguntas frequentes sobre documentos para comprar uma casa
Qual é o primeiro documento que devo pedir ao vendedor?
A matrícula atualizada do imóvel é um dos principais documentos para iniciar a análise. Ela permite verificar quem consta como proprietário e quais registros ou restrições existem sobre o bem.
O carnê de IPTU comprova que a pessoa é dona da casa?
Não. O cadastro municipal e o pagamento de IPTU não substituem a comprovação de propriedade pelo Registro de Imóveis.
Posso comprar uma casa que não possui escritura?
Depende da situação registral e dos direitos que estão sendo negociados. A ausência de escritura exige análise específica, pois pode haver necessidade de regularização antes da transferência.
É obrigatório pedir certidões judiciais do vendedor?
Não existe uma exigência universal de apresentação de todas as certidões negativas para registrar uma compra e venda. Entretanto, consultas judiciais podem ser recomendáveis para avaliar riscos concretos da negociação.
Quem paga as dívidas de condomínio deixadas pelo antigo proprietário?
O artigo 1.345 do Código Civil estabelece a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do alienante. Por isso, é importante verificar e tratar essas dívidas antes da compra.
Posso pagar o sinal antes de receber a matrícula atualizada?
É possível que as partes negociem um sinal, mas pagar sem conhecer a situação registral aumenta os riscos. O mais prudente é verificar a documentação e estabelecer condições contratuais adequadas antes do pagamento.
Depois de pagar a casa, preciso registrar a escritura?
Sim, em regra, o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis é necessário para a transferência da propriedade imobiliária entre vivos.
Advogado para Contratos Imobiliários em Ribeirão das Neves e Belo Horizonte
A compra de uma casa envolve valores elevados e obrigações que podem produzir consequências por muitos anos. Por isso, a análise dos documentos e do contrato deve ocorrer preferencialmente antes do pagamento e da assinatura definitiva.
O Valter Lopes Advocacia atua em Direito Imobiliário, incluindo análise de contratos de compra e venda, questões relacionadas à escritura, regularização de imóveis e conflitos decorrentes de negócios imobiliários.
O escritório está localizado em Ribeirão das Neves, com atendimento em Belo Horizonte, Contagem, Betim, Santa Luzia, Vespasiano, Lagoa Santa, Pedro Leopoldo e outros municípios da Região Metropolitana de Minas Gerais.
O atendimento pode ser realizado por videochamada, mediante agendamento, permitindo a análise inicial dos documentos disponíveis.
Antes de comprar uma casa, é importante verificar se a documentação apresentada oferece condições jurídicas adequadas para a negociação e para a futura transferência da propriedade.
