Se o inquilino não paga o aluguel, o proprietário pode cobrar os valores atrasados, tentar um acordo e, se necessário, ajuizar uma ação de despejo por falta de pagamento. A Lei do Inquilinato permite a rescisão da locação por inadimplência, mesmo quando existe contrato verbal. Entretanto, a retomada do imóvel deve respeitar o procedimento legal.
Para quem possui uma casa ou apartamento alugado em Belo Horizonte, Ribeirão das Neves ou em outros municípios de Minas Gerais, a falta de pagamento pode gerar prejuízos que aumentam a cada mês.
Além do aluguel, o proprietário pode enfrentar dívidas de condomínio, IPTU e outros encargos previstos no contrato. Por isso, é importante identificar quais valores são devidos, documentar a inadimplência e escolher a medida adequada para recuperar o crédito e, quando necessário, a posse do imóvel.
Orientação sobre aluguel atrasado
O que fazer primeiro quando o inquilino atrasa o aluguel?
O primeiro passo é conferir o contrato de locação e identificar o valor efetivamente devido. Em seguida, o proprietário pode realizar uma cobrança formal, documentar as tentativas de negociação e avaliar se é viável conceder um prazo para pagamento.
Algumas providências são especialmente importantes:
- Verificar a data de vencimento do aluguel;
- Conferir os pagamentos realizados e os valores pendentes;
- Calcular os encargos de atraso previstos no contrato, quando exigíveis;
- Guardar mensagens, recibos, extratos e comprovantes;
- Verificar se existe fiador, caução ou seguro-fiança;
- Formalizar por escrito eventual proposta de parcelamento;
- Avaliar a cobrança judicial ou a ação de despejo se a inadimplência continuar.
Uma negociação pode ser útil quando o inquilino demonstra condições concretas de regularizar a dívida. Entretanto, sucessivas promessas de pagamento sem cumprimento podem prolongar os prejuízos do proprietário.
Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para pedir despejo?
Não é necessário esperar três meses de aluguel atrasado para ajuizar uma ação de despejo por falta de pagamento.
O artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 permite o desfazimento da locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos.
Assim, o inadimplemento de uma parcela vencida pode justificar a adoção de medidas judiciais, desde que a dívida seja exigível e estejam presentes os requisitos do caso.
Isso não significa que o inquilino será retirado imediatamente do imóvel. O procedimento, os prazos e a possibilidade de desocupação antecipada dependem das circunstâncias da locação e das decisões judiciais.
Posso entrar com ação de despejo por falta de pagamento?
Sim. Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou os encargos devidos, o proprietário pode buscar judicialmente a rescisão da locação e a desocupação do imóvel.
A ação de despejo é a medida judicial utilizada para obter a retomada do imóvel nas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato.
O artigo 62 da Lei nº 8.245/1991 também permite, nas situações de inadimplência abrangidas pela norma, reunir o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e encargos atrasados.
Isso possibilita discutir, no mesmo processo, tanto a desocupação quanto os valores devidos, observadas as regras processuais aplicáveis.
O proprietário precisa notificar o inquilino antes de ajuizar o despejo?
Na ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguel vencido, a Lei do Inquilinato não estabelece uma notificação extrajudicial prévia como requisito geral para o ajuizamento.
Mesmo assim, a cobrança ou notificação escrita pode ser útil para documentar a inadimplência, apresentar o valor atualizado da dívida e permitir uma tentativa de solução consensual.
O contrato deve ser analisado, pois pode conter regras específicas de comunicação e cobrança.
É possível conseguir uma liminar de despejo em 15 dias?
Sim, mas essa possibilidade depende de requisitos legais específicos.
O artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias quando a ação tiver como fundamento exclusivo a falta de pagamento e o contrato estiver desprovido das garantias locatícias previstas no artigo 37.
Isso pode ocorrer quando a locação foi celebrada sem garantia ou quando a garantia anteriormente existente foi extinta, observados os requisitos legais.
Para essa modalidade de liminar, a lei também exige que o proprietário preste caução equivalente a três meses de aluguel.
Portanto, é necessário verificar:
- Se existe dívida de aluguel ou encargos vencidos;
- Se o contrato está sem garantia locatícia válida;
- Se a ação atende à hipótese legal de despejo liminar;
- Se foi prestada a caução exigida pela legislação.
A liminar não é concedida apenas porque o inquilino deixou de pagar. O juiz precisa examinar os requisitos legais e os documentos apresentados.
Além disso, o prazo de 15 dias se refere à desocupação determinada judicialmente, não a uma garantia de que todo o processo será concluído nesse período.
Se o contrato tem fiador ou caução, ainda posso pedir despejo?
Sim. A existência de fiador, caução ou seguro-fiança não impede, por si só, o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento.
A diferença é que a presença de garantia pode afastar o cabimento da liminar específica prevista no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991.
Mesmo nessa situação, o proprietário poderá buscar a rescisão da locação e a cobrança dos valores devidos, conforme o contrato e as circunstâncias do caso.
Quando existe fiador, também é necessário examinar os limites da fiança e sua vigência para verificar a responsabilidade pelas obrigações não pagas.
O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?
Em determinadas condições, sim.
O artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de o inquilino ou o fiador evitar a rescisão da locação mediante depósito judicial do débito atualizado, no prazo de 15 dias contado da citação.
Esse pagamento deve abranger os valores legalmente exigíveis, incluindo:
- Aluguéis e encargos vencidos até a efetivação do depósito;
- Multas contratuais, quando devidas;
- Juros de mora;
- Custas processuais;
- Honorários advocatícios previstos na legislação.
Esse procedimento é conhecido como purgação da mora.
Entretanto, a lei restringe a utilização dessa faculdade quando o locatário já a tiver utilizado nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
O pagamento parcial ou realizado fora das condições legais pode não ser suficiente para impedir a rescisão.
O que acontece se o inquilino não pagar e não sair do imóvel?
Se o inquilino permanecer inadimplente e não desocupar voluntariamente o imóvel, o proprietário deverá buscar a medida judicial adequada.
Durante o processo, o juiz poderá analisar a rescisão do contrato, a desocupação e a cobrança dos valores devidos.
Se houver decisão judicial determinando a saída do inquilino e o prazo não for cumprido, a desocupação poderá ocorrer por meio de mandado judicial, observadas as regras legais.
O proprietário não deve tentar executar o despejo por conta própria.
Analisar medidas para cobrança e desocupação
Posso trocar a fechadura ou cortar água e luz para retirar o inquilino?
Não é recomendável trocar fechaduras, retirar os pertences do inquilino, interromper serviços essenciais ou impedir o acesso ao imóvel como forma de forçar a desocupação.
Essas condutas podem gerar responsabilidade civil e, conforme as circunstâncias, consequências criminais.
Mesmo diante da inadimplência, o proprietário deve utilizar os meios legais para cobrar os valores e recuperar a posse do imóvel.
O fato de ser proprietário não autoriza a retirada forçada do ocupante sem observar o procedimento aplicável.
Posso cobrar os aluguéis atrasados mesmo depois que o inquilino sair?
Sim. A saída do imóvel não extingue, por si só, as dívidas existentes.
O proprietário pode cobrar aluguéis, encargos e outras obrigações contratuais exigíveis que permaneceram pendentes, observados os prazos prescricionais e os meios processuais cabíveis.
Dependendo da documentação, a cobrança poderá ocorrer por ação de cobrança, execução ou outro procedimento adequado.
É importante guardar o contrato, os comprovantes de inadimplência, o demonstrativo da dívida e os documentos relativos à devolução das chaves.
Se houver fiador ou outra garantia, será necessário examinar as condições contratuais e os limites legais de responsabilidade.
É possível despejar um inquilino sem contrato escrito?
Sim. A locação verbal pode produzir efeitos jurídicos, e a ausência de contrato escrito não impede necessariamente a cobrança de aluguéis ou o ajuizamento de ação de despejo.
Nesses casos, porém, pode ser necessário demonstrar a existência da relação locatícia e suas condições por outros meios de prova.
Podem ser relevantes:
- Comprovantes de transferências bancárias;
- Recibos de aluguel;
- Conversas por WhatsApp;
- Mensagens sobre valores e vencimentos;
- Comprovantes de entrega das chaves;
- Outros documentos e testemunhas pertinentes.
A ausência de contrato escrito pode dificultar a demonstração de determinadas obrigações, especialmente multas, garantias e condições específicas negociadas entre as partes.
O inquilino também deve pagar condomínio e IPTU atrasados?
Depende da natureza da despesa e do que foi validamente ajustado no contrato.
A Lei do Inquilinato distingue obrigações do proprietário e do inquilino. Em regra, as despesas ordinárias de condomínio são atribuídas ao locatário, enquanto as extraordinárias cabem ao locador.
Quanto ao IPTU, a responsabilidade contratual pode ser atribuída ao inquilino, conforme as condições da locação.
Entretanto, o ajuste entre proprietário e inquilino não altera, por si só, a responsabilidade tributária perante o município.
Por isso, antes de incluir condomínio, IPTU ou outras despesas na cobrança, é necessário verificar a legislação, o contrato e os documentos que comprovam a exigibilidade de cada valor.
Vale a pena fazer um acordo com o inquilino inadimplente?
Um acordo pode ser uma alternativa quando existe perspectiva real de pagamento ou interesse na desocupação consensual.
O proprietário pode negociar o parcelamento da dívida, definir datas para pagamento ou estabelecer condições para entrega voluntária do imóvel.
Entretanto, o acordo deve ser formalizado por escrito, com identificação das partes, discriminação dos valores, prazos e consequências do descumprimento.
Se a negociação envolver desocupação, é importante estabelecer a data de entrega das chaves e as obrigações pendentes.
Um acordo mal elaborado pode criar novas discussões sobre o saldo devedor, a continuidade da locação ou a responsabilidade por encargos.
Quais documentos preciso para entrar com uma ação de despejo?
A documentação necessária varia conforme a locação, mas normalmente é importante reunir:
- Contrato de locação, se houver;
- Documentos de identificação do proprietário ou locador;
- Dados de identificação do inquilino;
- Comprovantes de pagamentos anteriores;
- Planilha discriminada dos aluguéis e encargos atrasados;
- Mensagens e notificações de cobrança;
- Documentos relativos à garantia locatícia;
- Comprovantes de condomínio, IPTU e outras despesas exigíveis;
- Documentos que comprovem a relação locatícia, especialmente em contratos verbais.
O demonstrativo atualizado da dívida é particularmente importante quando o proprietário pretende cumular o pedido de despejo com a cobrança dos valores atrasados.
Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento em Minas Gerais?
As ações de despejo em Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Contagem, Betim, Santa Luzia, Nova Lima e demais municípios de Minas Gerais seguem a legislação federal de locações urbanas.
O procedimento começa com a análise do contrato, dos valores em atraso e das condições para eventual pedido de liminar.
Após o ajuizamento, o juiz examinará os pedidos e determinará os atos processuais cabíveis, incluindo a citação do inquilino e, quando pertinente, dos fiadores.
O processo poderá envolver discussão sobre a existência da dívida, pagamento, garantias, rescisão do contrato e desocupação do imóvel.
A duração depende das características do caso, da existência de defesa, da produção de provas e do andamento judicial.
Para conhecer a atuação do escritório em conflitos locatícios, cobrança de aluguéis e questões contratuais, consulte a página de advogado imobiliário em Ribeirão das Neves e Região Metropolitana de Belo Horizonte.
Perguntas frequentes sobre inquilino que não paga aluguel
Com um mês de aluguel atrasado já posso entrar com despejo?
O inadimplemento de um aluguel vencido pode fundamentar a ação de despejo por falta de pagamento. Não existe uma exigência geral de esperar três meses, mas é necessário avaliar a exigibilidade da dívida e as circunstâncias do contrato.
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Não existe prazo único. Em situações específicas, a lei permite pedido de liminar de desocupação em 15 dias, mas isso não corresponde ao prazo total do processo nem dispensa o cumprimento dos requisitos legais.
O inquilino pode ser despejado mesmo tendo filhos pequenos?
A existência de filhos menores não impede, por si só, a ação de despejo por falta de pagamento. O caso deve observar as garantias processuais e eventuais circunstâncias juridicamente relevantes.
Posso cobrar multa e juros pelo atraso?
Sim, quando os encargos forem legal e contratualmente exigíveis. Os valores precisam respeitar o contrato e os limites aplicáveis à relação jurídica.
O fiador pode ser cobrado pelos aluguéis atrasados?
Em determinadas situações, sim. A responsabilidade depende do contrato de fiança, de sua vigência, dos limites da garantia e das disposições legais pertinentes.
Posso pedir despejo mesmo sem contrato de aluguel?
Sim. A locação verbal pode ser demonstrada por recibos, transferências, mensagens e outros meios de prova. A ausência de contrato escrito não impede, por si só, o pedido de despejo.
O inquilino saiu e deixou dívidas. Ainda posso cobrar?
Sim. A desocupação não extingue as obrigações vencidas e exigíveis. A cobrança dependerá dos documentos disponíveis e do procedimento jurídico adequado.
Advogado para cobrança de aluguel e ação de despejo em Ribeirão das Neves e Belo Horizonte
Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário precisa avaliar não apenas a cobrança dos valores atrasados, mas também a continuidade do contrato e a possibilidade de recuperar a posse do imóvel.
O Valter Lopes Advocacia atua em Direito Imobiliário, incluindo análise de contratos de locação, cobrança de aluguéis, ações de despejo e conflitos entre proprietários e inquilinos.
O escritório está localizado em Ribeirão das Neves, com atendimento em Belo Horizonte e outros municípios da Região Metropolitana, como Contagem, Betim, Santa Luzia, Vespasiano, Lagoa Santa, Pedro Leopoldo e Nova Lima.
O atendimento é realizado mediante agendamento, inclusive por videochamada, para análise dos documentos e das medidas jurídicas cabíveis.
Se o inquilino não paga o aluguel ou se recusa a desocupar o imóvel, a análise do contrato e das provas permite identificar as alternativas legais para cobrança e retomada da posse.
