A principal diferença entre escritura pública e registro do imóvel é que a escritura formaliza o negócio jurídico, enquanto o registro é o ato que, em regra, transfere a propriedade para o comprador. São procedimentos diferentes, realizados em cartórios distintos, e compreender essa diferença é essencial para evitar problemas na compra, venda e regularização de imóveis.
Muitas pessoas compram uma casa, pagam o preço combinado, recebem as chaves e acreditam que o imóvel já está legalmente em seu nome. Outras chegam a fazer a escritura pública, mas deixam de registrá-la.
O problema costuma aparecer anos depois, quando precisam vender o imóvel, obter financiamento, realizar um inventário ou comprovar a propriedade perante terceiros.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não é realizado, o vendedor continua sendo considerado proprietário para fins registrais.
Por isso, é importante entender a função de cada documento e verificar se a aquisição foi efetivamente registrada.
Orientação sobre escritura e registro
O que é a escritura pública de um imóvel?
A escritura pública é um instrumento elaborado por tabelião em um Tabelionato de Notas. Ela formaliza a manifestação de vontade das partes em determinados negócios jurídicos, como compra e venda, doação e permuta de imóveis.
Em uma escritura de compra e venda, normalmente constam:
- A identificação do comprador e do vendedor;
- A descrição do imóvel negociado;
- O número da matrícula imobiliária;
- O preço e as condições de pagamento;
- As declarações e obrigações das partes;
- As demais informações exigidas para a formalização do negócio.
A escritura pública possui fé pública e desempenha papel importante na segurança jurídica da negociação.
Entretanto, ter a escritura pública não significa necessariamente que o imóvel já esteja registrado em nome do comprador.
Para concluir a transferência da propriedade em uma compra e venda comum, é necessário apresentar o título ao Cartório de Registro de Imóveis competente e obter seu registro.
O que é o registro do imóvel e para que serve?
O registro imobiliário é o ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, mediante o qual determinados direitos e negócios jurídicos passam a constar oficialmente da matrícula do bem.
Na compra e venda, o registro do título translativo é o ato que efetiva a transferência da propriedade entre vivos, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
Isso significa que, depois de formalizar a escritura ou outro título admitido em lei, o comprador precisa providenciar seu registro.
O cartório examinará o título apresentado e verificará se estão preenchidos os requisitos legais para o registro.
Quando o ato é realizado, a aquisição passa a constar da matrícula, identificando o novo titular do imóvel.
Escritura pública e registro são feitos no mesmo cartório?
Não. Embora ambos sejam serviços extrajudiciais, possuem atribuições diferentes.
- Tabelionato de Notas: é responsável pela lavratura da escritura pública.
- Cartório de Registro de Imóveis: é responsável pelo registro do título na matrícula do imóvel.
Em regra, a escritura pode ser lavrada em Tabelionato de Notas escolhido pelas partes, observadas as regras aplicáveis ao ato. Já o registro deve ser realizado na serventia imobiliária competente pela localização do bem.
Qual é a diferença entre escritura, registro e matrícula do imóvel?
Esses três termos são frequentemente confundidos, mas possuem funções diferentes.
| Documento ou ato | Finalidade |
|---|---|
| Escritura pública | Formaliza o negócio jurídico perante o tabelião de notas. |
| Registro | Inscreve o título no Registro de Imóveis e, na compra e venda, efetiva a transferência da propriedade. |
| Matrícula | Identifica o imóvel e reúne seu histórico registral, incluindo proprietários, ônus e outros atos. |
A matrícula funciona como o histórico jurídico individualizado do imóvel. Nela são lançados os registros e as averbações pertinentes.
Por exemplo, uma casa pode ter matrícula aberta há muitos anos, mas ainda estar registrada em nome de um antigo proprietário.
Da mesma forma, uma pessoa pode possuir uma escritura pública de compra e venda sem que a aquisição tenha sido registrada na matrícula.
Por isso, antes de comprar ou vender, é recomendável solicitar uma certidão atualizada da matrícula e verificar a situação registral do imóvel.
Quem tem escritura, mas não registrou, é dono do imóvel?
Na compra e venda comum entre pessoas vivas, a escritura pública sem registro não transfere a propriedade imobiliária.
O artigo 1.245, § 1º, do Código Civil estabelece que, enquanto não for registrado o título translativo, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel.
Imagine a seguinte situação:
João comprou uma casa de Pedro, pagou integralmente o preço e ambos assinaram a escritura pública. Entretanto, João guardou o documento e nunca o apresentou ao Registro de Imóveis.
Apesar de ter adquirido direitos decorrentes da negociação, João ainda não concluiu a transferência registral da propriedade. A matrícula permanece em nome de Pedro.
Essa situação pode gerar dificuldades caso João queira vender a casa ou utilizá-la em uma operação de financiamento.
Também podem surgir conflitos se o antigo proprietário falecer, enfrentar uma execução judicial ou realizar outra negociação envolvendo o mesmo bem.
Isso não significa que a escritura sem registro não tenha valor jurídico. Ela pode comprovar o negócio e servir de título para a regularização, desde que esteja apta ao registro.
Quais são os riscos de não registrar a escritura do imóvel?
Deixar a escritura sem registro pode comprometer a segurança jurídica da aquisição.
Entre os principais problemas estão:
- Dificuldade para comprovar a propriedade: a matrícula continuará indicando o antigo titular.
- Problemas para vender: o comprador futuro poderá exigir a regularização antes de concluir a negociação.
- Obstáculos ao financiamento: instituições financeiras normalmente exigem documentação registral adequada.
- Conflitos envolvendo o vendedor: dívidas, disputas ou atos praticados pelo titular registral podem gerar dificuldades para o adquirente.
- Complicações sucessórias: a ausência de registro pode exigir providências adicionais quando ocorre o falecimento de alguma das partes.
- Custos e exigências futuras: documentos antigos, alterações cadastrais e pendências registrais podem dificultar a regularização.
Esses riscos variam conforme a documentação, a situação do imóvel e os direitos adquiridos pelo comprador.
Por isso, quem possui uma escritura antiga sem registro deve verificar a matrícula e identificar se o título ainda pode ser apresentado diretamente ao cartório ou se existe alguma pendência a resolver.
Para situações de documentação incompleta, o escritório também disponibiliza atendimento jurídico voltado à regularização de imóveis em Ribeirão das Neves, Belo Horizonte e região.
É obrigatório fazer escritura pública para comprar um imóvel?
Nem toda compra e venda de imóvel exige escritura pública.
O artigo 108 do Código Civil estabelece que, salvo disposição legal em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Entretanto, existem exceções legais que permitem a utilização de instrumentos particulares com efeitos específicos.
É o caso de determinadas operações de financiamento imobiliário, nas quais a legislação admite contratos particulares com força de escritura pública.
Assim, a necessidade de escritura depende do valor do imóvel, da natureza do negócio e da legislação aplicável.
O ponto central é que, mesmo quando a escritura pública é dispensada, a transferência da propriedade por negócio entre vivos geralmente continua dependendo do registro do título adequado.
Contrato de compra e venda substitui a escritura e o registro?
O contrato particular de compra e venda pode estabelecer obrigações importantes entre comprador e vendedor, como preço, forma de pagamento, entrega das chaves e prazo para formalização da transferência.
Entretanto, ele não deve ser confundido com a escritura pública nem com o registro da propriedade.
Em algumas situações, o instrumento particular pode ser admitido como título registrável, desde que exista autorização legal e sejam cumpridos os requisitos correspondentes.
Em outras, o contrato representa uma obrigação de transferir o imóvel futuramente, sendo necessária a lavratura de escritura ou a obtenção de outro título adequado.
Por isso, quem comprou uma casa por contrato particular deve verificar a natureza do documento, a matrícula e as providências necessárias para colocar o imóvel em seu nome.
Como registrar uma escritura pública de compra e venda?
Quando a escritura está regular e o imóvel não apresenta impedimentos, o procedimento costuma envolver as seguintes etapas:
- Solicitar a matrícula atualizada: para verificar a titularidade e a situação registral.
- Conferir a escritura: verificando os dados das partes, a descrição do imóvel e as condições da negociação.
- Providenciar a documentação tributária: incluindo o recolhimento do ITBI, quando devido, ou a comprovação de hipótese legal de não incidência ou imunidade.
- Apresentar o título ao Registro de Imóveis: na serventia competente pela localização do bem.
- Cumprir eventuais exigências: caso o registrador identifique pendências documentais ou registrais.
- Solicitar certidão atualizada: para confirmar que o registro foi concluído e que a aquisição consta da matrícula.
O procedimento pode ser mais complexo quando existem divergências na descrição do imóvel, registros antigos, pendências na cadeia de titularidade ou restrições que precisam ser solucionadas.
Quanto custa fazer a escritura e o registro de um imóvel?
Os custos variam conforme o valor do imóvel, a natureza do negócio, o estado em que o ato será praticado e as regras aplicáveis.
Em uma compra e venda comum, podem existir despesas com:
- Lavratura da escritura pública, quando exigida;
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), quando devido;
- Emolumentos do registro imobiliário;
- Certidões e documentos necessários;
- Providências de regularização, quando houver pendências.
Em Minas Gerais, os emolumentos cartorários seguem a legislação estadual e as tabelas aplicáveis aos serviços notariais e registrais.
O ITBI, por sua vez, é um tributo municipal, de modo que suas regras e alíquotas devem ser verificadas perante o município competente.
Antes de concluir a compra, é recomendável conhecer essas despesas e definir no contrato quem será responsável por cada pagamento.
Comprei um imóvel há muitos anos e nunca registrei a escritura. O que fazer?
O primeiro passo é solicitar a matrícula atualizada e reunir a escritura pública, os comprovantes de pagamento e os demais documentos da aquisição.
Se a escritura estiver regular e ainda for apta ao registro, poderá ser possível apresentá-la diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, observadas as exigências legais.
Entretanto, se existirem divergências de identificação, problemas na cadeia registral, ausência de documentos ou outras restrições, será necessário avaliar as medidas de regularização.
O simples decurso de muitos anos não significa que a escritura tenha perdido sua utilidade, mas também não garante que o registro poderá ser concluído sem exigências adicionais.
Quando o comprador possui apenas contrato particular ou não consegue obter o título definitivo, outras alternativas poderão ser avaliadas conforme a situação concreta.
Analisar escritura ou imóvel sem registro
O que fazer quando o vendedor não quer passar a escritura?
Quando o comprador cumpre suas obrigações contratuais, mas o vendedor se recusa a formalizar a transferência, é necessário examinar o contrato, os comprovantes de pagamento e a situação registral do imóvel.
Dependendo do caso, poderá ser possível exigir o cumprimento da obrigação de outorgar o título definitivo.
Uma das medidas que podem ser avaliadas é a adjudicação compulsória, procedimento que permite, quando preenchidos os requisitos legais, obter a formalização da aquisição mesmo sem a colaboração voluntária do vendedor.
A adjudicação compulsória pode ocorrer judicialmente ou, nas hipóteses legais, pela via extrajudicial perante o Registro de Imóveis.
Entretanto, sua viabilidade depende da documentação, da existência de obrigação válida de transferência e das demais circunstâncias da negociação.
Se o problema estiver relacionado à recusa do vendedor, ao contrato ou à transferência da propriedade, a análise de um advogado imobiliário em Ribeirão das Neves e Belo Horizonte pode ajudar a identificar as medidas jurídicas cabíveis.
É possível regularizar um imóvel que não tem escritura nem registro?
Em determinadas situações, sim. Entretanto, a solução depende da origem do imóvel, da documentação existente e da situação da posse e da propriedade.
Algumas possibilidades de regularização incluem:
- Escrituração e registro: quando existe documentação suficiente para formalizar a transferência.
- Adjudicação compulsória: quando estão presentes os requisitos para exigir a transferência sem a colaboração do responsável pela outorga do título.
- Usucapião: quando a posse atende aos requisitos da modalidade legal aplicável.
- Regularização fundiária urbana (REURB): em situações abrangidas pela legislação específica.
- Retificação ou complementação registral: quando existem divergências ou pendências documentais passíveis de correção.
Não existe um procedimento único para todos os imóveis sem escritura ou registro.
Por isso, antes de iniciar qualquer medida, é necessário identificar quem consta como proprietário, quais documentos comprovam a aquisição e se o imóvel possui matrícula individualizada.
Como saber se um imóvel está registrado em meu nome?
A forma mais segura é solicitar uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O documento permitirá verificar a titularidade registral, os registros de transferência e eventuais ônus ou restrições existentes.
O carnê de IPTU, as contas de água e energia elétrica e os comprovantes de residência não substituem a matrícula como prova da propriedade imobiliária.
Esses documentos podem ser úteis para demonstrar posse, pagamentos ou outras circunstâncias, mas possuem finalidades diferentes do registro imobiliário.
Perguntas frequentes sobre escritura pública e registro de imóvel
Ter escritura pública significa que o imóvel está em meu nome?
Não necessariamente. Na compra e venda comum, a escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que a propriedade seja transferida ao comprador.
Posso registrar uma escritura muitos anos depois da compra?
Pode ser possível, desde que o título esteja apto ao registro e sejam cumpridas as exigências legais. É necessário verificar a matrícula e a situação atual do imóvel.
Qual documento comprova que sou proprietário de um imóvel?
A certidão atualizada da matrícula é o principal documento para verificar a titularidade registral do imóvel, sem prejuízo das hipóteses legais específicas de aquisição da propriedade.
Preciso fazer escritura e registro para um imóvel financiado?
Depende da operação. Em determinadas modalidades de financiamento, a legislação admite contrato particular com força de escritura pública. O título correspondente deve ser levado a registro, conforme as regras aplicáveis.
Quem paga a escritura e o registro: comprador ou vendedor?
Em regra, o artigo 490 do Código Civil atribui ao comprador as despesas de escritura e registro, salvo cláusula em contrário. É importante conferir o contrato e a legislação aplicável à operação.
Posso vender uma casa que tenho apenas por contrato de gaveta?
A negociação de direitos decorrentes de contrato particular pode ser juridicamente possível em determinadas situações, mas não equivale necessariamente à venda da propriedade registrada. É importante examinar o contrato, a cadeia de titularidade e os riscos para as partes.
O registro da escritura pode ser recusado pelo cartório?
O registrador pode formular exigências quando identificar problemas documentais ou jurídicos que impeçam o registro. A solução dependerá da natureza da exigência e dos procedimentos previstos na legislação registral.
Advogado para Regularização de Imóveis em Ribeirão das Neves e região BH
Quem possui apenas contrato particular, escritura não registrada ou documentação incompleta deve verificar a situação da matrícula antes de realizar novas negociações.
O Valter Lopes Advocacia atua em Direito Imobiliário, incluindo análise de contratos de compra e venda, escrituras, registros e procedimentos de regularização de imóveis. O escritório está localizado em Ribeirão das Neves, com atendimento em Belo Horizonte, Contagem, Betim, Santa Luzia, Vespasiano, Lagoa Santa, Pedro Leopoldo e outros municípios de Minas Gerais.
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