Se você comprou um lote, começou a pagar as parcelas e agora está enfrentando dificuldades financeiras, pode ser possível rescindir o contrato e receber de volta parte dos valores pagos.
O fato de não conseguir continuar pagando não significa automaticamente perder todo o dinheiro que já foi investido no lote. Entretanto, quando o encerramento do negócio ocorre por iniciativa ou inadimplemento do comprador, a legislação admite determinados descontos sobre os valores que serão restituídos.
Por isso, antes de simplesmente parar de pagar as parcelas ou assinar o distrato preparado pela loteadora, é importante analisar o contrato, quanto já foi pago, quais descontos estão sendo cobrados e quanto efetivamente deverá retornar ao comprador.
Não Consigo Mais Pagar Meu Lote
Não Consigo Mais Pagar o Lote. O Que Posso Fazer?
Perda de renda, desemprego, endividamento, aumento das despesas familiares e mudanças no planejamento financeiro podem fazer com que uma parcela que inicialmente cabia no orçamento se torne difícil de manter.
Quando isso acontece, o comprador não deve simplesmente abandonar o contrato.
Entre as alternativas que podem ser analisadas estão a negociação com a loteadora, eventual transferência dos direitos contratuais quando juridicamente possível e a rescisão do contrato com apuração dos valores que deverão ser restituídos.
A melhor alternativa depende do contrato, do saldo devedor, do valor já pago e da situação concreta do comprador.
Posso Devolver o Lote para a Loteadora?
O comprador que não consegue mais manter o contrato pode avaliar o seu encerramento.
Popularmente, é comum dizer que o comprador pretende “devolver o lote”. Juridicamente, porém, é necessário verificar como ocorrerá o desfazimento do contrato e quais consequências financeiras serão aplicáveis.
Quando existe acordo entre comprador e loteadora para encerrar o negócio, pode ser formalizado um distrato.
Quando não há consenso sobre a rescisão, os descontos ou a restituição, pode ser necessário analisar outras medidas para resolver a relação contratual.
Se Eu Desistir do Lote, Tenho Direito a Receber Dinheiro de Volta?
Em regra, a resolução do contrato por fato imputado ao adquirente não significa perda automática de tudo o que ele pagou.
A Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, estabelece regras específicas para a restituição dos valores pagos quando a resolução contratual decorre de fato imputado ao comprador.
Entretanto, a restituição pode sofrer descontos.
Por isso, a pergunta normalmente não é apenas se haverá devolução, mas quanto poderá ser descontado e quanto efetivamente deverá retornar ao comprador.
Vou Perder Tudo que Já Paguei pelo Lote?
O simples fato de o comprador não conseguir continuar pagando não autoriza concluir que a loteadora poderá ficar automaticamente com todos os valores já recebidos.
É necessário fazer uma prestação de contas do contrato.
Devem ser identificados o total pago, os encargos previstos contratualmente, os descontos juridicamente aplicáveis e o montante que deverá ser restituído.
Cláusulas que estabeleçam perda integral das parcelas precisam ser analisadas à luz da legislação aplicável ao contrato e, quando existente relação de consumo, das normas do Código de Defesa do Consumidor.
Quanto Tenho Direito a Receber de Volta?
Não existe um percentual único que possa ser aplicado automaticamente a todos os compradores.
O cálculo depende de fatores como:
- data em que o contrato foi celebrado;
- valor total do contrato;
- quantidade de parcelas pagas;
- valor total efetivamente pago;
- cláusulas relativas ao distrato e à rescisão;
- existência de sinal ou arras;
- despesas administrativas previstas no contrato;
- eventual comissão de corretagem;
- posse do lote;
- eventual taxa de fruição, quando juridicamente cabível;
- tributos, taxas e outros encargos relacionados ao imóvel;
- existência ou não de relação de consumo.
Por isso, para saber quanto poderá receber, é necessário analisar o contrato e fazer o cálculo com base nos valores efetivamente pagos.
A Loteadora Pode Ficar com 25% do que Eu Paguei?
O percentual de 25% aparece com frequência nas discussões judiciais sobre contratos imobiliários, mas não deve ser transformado em uma regra automática para qualquer contrato de lote.
Em relações de consumo analisadas recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça, foi reconhecido que a soma de determinados descontos decorrentes da resolução causada pelo comprador não deve ultrapassar 25% dos valores pagos, ressalvada a discussão específica sobre eventual taxa de fruição.
Isso significa que é necessário verificar quais descontos a loteadora está realizando e qual é o fundamento de cada um deles.
Não basta receber uma planilha indicando determinado percentual de retenção. O cálculo precisa ser conferido à luz do contrato e da legislação aplicável.
O Que o Art. 32-A da Lei de Loteamentos Permite Descontar?
O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 trata especificamente da resolução contratual por fato imputado ao adquirente.
A legislação determina a restituição dos valores pagos, atualizados conforme o índice contratualmente estabelecido, mas admite determinados descontos.
Entre os itens previstos pela legislação estão valores relacionados à cláusula penal e despesas administrativas, além de outros encargos expressamente disciplinados no dispositivo, conforme as circunstâncias do contrato.
A lei também contempla eventual fruição do imóvel, tema que exige atenção especial porque sua incidência vem sendo discutida nos tribunais conforme a data do contrato, suas cláusulas, a posse e as características do lote.
O Que É a Taxa de Fruição do Lote?
A taxa de fruição procura remunerar a utilização do imóvel pelo comprador durante determinado período antes da devolução ao loteador.
A Lei nº 6.766/1979 prevê a possibilidade de desconto relacionado à fruição, observados os requisitos legais.
Entretanto, a incidência dessa cobrança, especialmente quando se trata de lote vazio e não edificado, tem sido objeto de decisões relevantes no Superior Tribunal de Justiça.
Por isso, não é recomendável simplesmente aceitar uma cobrança denominada “taxa de ocupação” ou “taxa de fruição” sem verificar a data do contrato, a cláusula invocada, a posse do imóvel e a jurisprudência aplicável ao caso.
Taxa de Fruição Pode Ser Cobrada em Lote Vazio?
Esse ponto merece análise individualizada.
Há decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça discutindo especificamente a taxa de fruição em lotes não edificados, inclusive com entendimentos que consideram a legislação posterior à Lei nº 13.786/2018 e a existência de previsão contratual.
Também existem julgados afastando a cobrança conforme as circunstâncias concretas examinadas.
Por isso, a taxa de fruição não deve ser incluída ou excluída do cálculo de forma automática.
Paguei R$ 50 Mil, R$ 80 Mil ou Mais de R$ 100 Mil. Quanto Posso Recuperar?
Quanto maior o valor já pago, maior a importância de realizar o cálculo antes de assinar qualquer documento.
Imagine que o comprador tenha pago entrada e parcelas durante vários anos e já tenha investido R$ 100 mil no negócio.
Não é juridicamente seguro simplesmente aplicar um percentual sobre esse valor sem verificar quais descontos são efetivamente permitidos.
Primeiro deve ser elaborado o histórico financeiro do contrato.
Depois, cada desconto apresentado pela loteadora deve ser identificado e confrontado com o contrato e com a legislação aplicável.
Somente então será possível estimar o valor da restituição.
Como Calcular Quanto Vou Receber no Distrato do Lote?
Uma análise inicial pode seguir quatro etapas:
1. Descobrir quanto efetivamente foi pago.
Somam-se entrada, parcelas mensais e outros pagamentos relacionados ao preço do lote.
2. Identificar a data e o regime jurídico do contrato.
A data é especialmente importante porque a Lei nº 13.786/2018 alterou significativamente as regras aplicáveis ao desfazimento dos contratos imobiliários.
3. Identificar todos os descontos apresentados pela loteadora.
É preciso separar cláusula penal, despesas administrativas, corretagem, tributos, fruição e outros valores eventualmente indicados.
4. Conferir se os descontos são juridicamente aplicáveis.
Somente depois dessa conferência é possível chegar a uma estimativa mais segura do valor a receber.
Exemplo: Paguei R$ 100 Mil. A Loteadora Pode Simplesmente Devolver R$ 50 Mil?
Não é possível responder apenas olhando os dois números.
Se a empresa afirma que dos R$ 100 mil pagos somente R$ 50 mil serão restituídos, é necessário descobrir de onde vieram os R$ 50 mil de descontos.
A empresa deve indicar quais rubricas estão sendo utilizadas e qual é o fundamento contratual para cada uma delas.
Depois disso, deve-se verificar se essas cobranças são compatíveis com a legislação e com a jurisprudência aplicáveis ao contrato.
Por isso, uma proposta de restituição muito inferior ao montante pago merece análise antes da assinatura do distrato.
A Loteadora Me Enviou uma Simulação de Distrato. O Que Devo Conferir?
Confira principalmente:
- quanto a empresa reconhece que você já pagou;
- qual percentual pretende reter;
- quais descontos adicionais foram incluídos;
- se existe cobrança de taxa de fruição;
- se há desconto de corretagem;
- se existem despesas administrativas;
- qual índice será utilizado para atualização dos valores;
- quando o dinheiro será devolvido;
- se a restituição será à vista ou parcelada;
- quais cláusulas de quitação e renúncia constam do documento.
Uma proposta aparentemente simples pode conter diversos componentes financeiros diferentes.
Quero Analisar Minha Proposta de Distrato
Preciso Aceitar o Distrato Preparado pela Loteadora?
Não é recomendável assinar antes de compreender todas as consequências financeiras do documento.
O distrato normalmente estabelece quanto será restituído, quais valores serão descontados, quando ocorrerá o pagamento e quais obrigações serão consideradas encerradas.
Também podem existir cláusulas de quitação ampla.
Por isso, o melhor momento para questionar um cálculo ou negociar uma cláusula é antes da assinatura.
Já Assinei o Distrato. Ainda Posso Questionar os Descontos?
A assinatura do distrato torna a análise mais complexa, mas não significa que qualquer cláusula seja necessariamente imune a questionamento.
É preciso verificar o conteúdo do documento, as circunstâncias da contratação, eventual relação de consumo e a natureza dos descontos realizados.
Não é possível afirmar antecipadamente que um distrato já assinado será revisto. Isso depende da análise individual do documento e dos fundamentos jurídicos existentes.
Posso Simplesmente Parar de Pagar o Lote?
Essa não costuma ser a melhor forma de resolver o problema.
A Lei nº 6.766/1979 possui procedimento específico relacionado à mora do adquirente.
Vencida e não paga uma prestação, poderão ocorrer medidas destinadas à constituição do comprador em mora e, posteriormente, ao desfazimento do contrato nos termos legais.
Portanto, se você já sabe que não conseguirá manter o pagamento, pode ser melhor analisar as alternativas antes que o débito aumente.
Se Eu Parar de Pagar, Posso Perder o Contrato?
A inadimplência pode levar ao procedimento de resolução do contrato, observadas as regras legais aplicáveis.
Isso não significa, contudo, que todos os valores anteriormente pagos sejam automaticamente perdidos.
O desfazimento ainda exige análise dos valores a serem restituídos e dos descontos juridicamente admitidos.
A Loteadora Pode Negativar Meu Nome pelas Parcelas Atrasadas?
A inadimplência pode gerar cobranças e consequências relacionadas à dívida enquanto o contrato permanece em vigor.
Por isso, deixar as parcelas acumularem indefinidamente pode aumentar o problema financeiro.
Quem já sabe que não conseguirá continuar pagando deve avaliar rapidamente se pretende renegociar, transferir seus direitos quando possível ou buscar o encerramento do contrato.
É Melhor Pedir o Distrato Antes de Ficar Inadimplente?
Em muitos casos, procurar uma solução antes do acúmulo de parcelas facilita a organização financeira e documental da situação.
Isso não significa que todo comprador precise aceitar imediatamente a primeira proposta da loteadora.
O objetivo é evitar que a dificuldade financeira se transforme em uma sucessão de parcelas vencidas, juros, cobranças e discussões adicionais.
Posso Vender ou Transferir Meu Contrato para Outra Pessoa?
Antes da rescisão, também pode ser interessante verificar se o contrato admite ou possibilita a cessão dos direitos sobre o lote.
A Lei nº 6.766/1979 disciplina a transferência do contrato por cessão.
Dependendo do caso, encontrar outro interessado no lote pode ser economicamente diferente de simplesmente rescindir o negócio.
É necessário verificar o contrato, o saldo devedor, a situação registral e as condições necessárias para que a cessão produza seus efeitos perante o loteador.
Posso Negociar Diretamente com a Loteadora?
Sim. O comprador pode procurar a empresa para conhecer as alternativas oferecidas.
Entretanto, existe uma diferença entre solicitar uma proposta e assinar imediatamente o distrato.
É possível pedir que a loteadora apresente por escrito o valor total pago, todos os descontos, o saldo que será restituído e a forma de pagamento.
Com esses dados, a proposta pode ser analisada antes da decisão final.
A Loteadora Quer Devolver o Dinheiro Parcelado. Isso Está Certo?
A forma e o prazo de restituição são temas juridicamente relevantes e dependem do regime aplicável ao contrato.
A Lei nº 6.766/1979 contém regras específicas sobre a restituição em contratos de loteamento.
Ao mesmo tempo, o Superior Tribunal de Justiça possui decisões recentes discutindo a compatibilidade dessas disposições com o Código de Defesa do Consumidor.
Por isso, não é recomendável afirmar que todo comprador receberá obrigatoriamente à vista ou que toda devolução parcelada será necessariamente válida.
A data do contrato, a natureza da relação jurídica e o entendimento aplicável ao caso precisam ser verificados.
Comprei o Lote Antes da Lei do Distrato. As Regras São as Mesmas?
Não necessariamente.
A Lei nº 13.786/2018 introduziu importantes alterações nas regras de desfazimento de contratos imobiliários e acrescentou o art. 32-A à Lei nº 6.766/1979.
Por isso, a data em que o contrato foi celebrado é uma informação essencial.
Contratos anteriores e posteriores à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 podem exigir análises jurídicas diferentes.
E se a Loteadora Também Estiver Descumprindo o Contrato?
Essa informação pode mudar completamente a análise.
Este artigo trata principalmente do comprador que deseja sair porque não consegue mais pagar.
Se, além da dificuldade financeira, o empreendimento está atrasado, a infraestrutura não foi concluída ou existe outro inadimplemento relevante da loteadora, a causa jurídica do desfazimento precisa ser reavaliada.
Isso é importante porque a restituição decorrente de desistência ou inadimplemento do comprador não deve ser confundida com a resolução provocada por eventual inadimplemento da própria vendedora.
Quais Documentos Preciso para Saber Quanto Vou Receber?
- contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
- quadro-resumo do contrato;
- todos os aditivos contratuais;
- comprovante do pagamento da entrada;
- boletos e comprovantes das parcelas pagas;
- extrato financeiro fornecido pela loteadora;
- saldo devedor atualizado;
- proposta ou simulação de distrato;
- comprovantes de corretagem;
- eventuais notificações recebidas;
- documentos relacionados à posse do lote;
- mensagens e e-mails trocados com a empresa.
Como Funciona a Análise de um Distrato de Lote?
A análise deve responder principalmente a quatro perguntas:
Quanto o comprador efetivamente pagou?
Quais descontos a loteadora pretende realizar?
Esses descontos são compatíveis com o contrato e com a legislação aplicável?
Quanto deverá ser restituído e em quais condições?
Também podem ser avaliadas alternativas ao distrato, como renegociação ou cessão contratual, quando forem juridicamente e economicamente adequadas ao caso.
Quero Calcular Quanto Posso Receber
Distrato de Lote em Lagoa Santa – MG
Quem comprou um lote em Lagoa Santa e passou a enfrentar dificuldades para continuar pagando pode analisar o contrato antes de acumular parcelas vencidas ou aceitar a primeira proposta de distrato apresentada pela loteadora.
O imóvel pode estar localizado em diferentes regiões de Lagoa Santa, como Lapinha, Palmital, Campinho, Santos Dumont, Aeronautas, Jardim Imperial, Várzea, Joá, Recanto da Lagoa e Promissão, entre outras localidades do município.
A menção a essas regiões é apenas geográfica: a existência de imóvel em determinado bairro não significa que haja qualquer problema com o loteamento.
O que deve ser analisado é o contrato individual do comprador, quanto foi pago e quais condições estão sendo apresentadas para o encerramento do negócio.
Distrato de Lote em Ribeirão das Neves – MG
Compradores de lotes em Ribeirão das Neves que não conseguem mais manter as parcelas também podem avaliar o distrato e o cálculo da restituição antes de simplesmente abandonar o contrato.
O atendimento pode envolver imóveis situados em diferentes regiões do município, incluindo Justinópolis, Veneza, Centro, Areias e região de Sevilha, sem que a referência geográfica represente qualquer afirmação sobre a regularidade de empreendimentos existentes nessas localidades.
A questão central é saber quanto foi pago, quanto ainda falta pagar e quais descontos estão sendo propostos pela loteadora.
Distrato de Lote em Vespasiano – MG
Em Vespasiano, o comprador que enfrenta dificuldade financeira também deve analisar o contrato antes de deixar as prestações acumularem.
Independentemente da região do imóvel, a estratégia deve considerar a data do contrato, o histórico de pagamentos, o saldo devedor e as condições propostas para o desfazimento.
Advogado para Distrato de Lote em Lagoa Santa, Ribeirão das Neves e Vespasiano
O Valter Lopes Advocacia atua na análise de conflitos relacionados à compra de lotes e contratos imobiliários, com atendimento em Lagoa Santa, Ribeirão das Neves, Vespasiano, Belo Horizonte e demais municípios da Região Metropolitana de Belo Horizonte, em Minas Gerais.
Nos casos de dificuldade financeira, a análise pode envolver o contrato, a proposta de distrato, os descontos apresentados pela loteadora e o cálculo dos valores que poderão ser restituídos.
Perguntas Frequentes sobre Desistência e Distrato de Lote
Comprei um lote e não consigo mais pagar. Posso devolver?
Pode ser analisado o encerramento do contrato, inclusive por distrato ou resolução, conforme a situação. Antes disso, é importante verificar as consequências financeiras previstas no contrato e na legislação.
Vou perder tudo que já paguei?
A resolução por fato imputado ao comprador não significa automaticamente perda integral dos valores pagos. A Lei nº 6.766/1979 prevê restituição, admitindo determinados descontos.
Quanto a loteadora pode descontar?
Não existe uma resposta baseada apenas em um percentual isolado. É necessário analisar a data do contrato, a relação jurídica, os descontos utilizados e as regras aplicáveis. Em relações de consumo, há jurisprudência do STJ limitando determinados descontos a 25% dos valores pagos, ressalvadas questões específicas como eventual fruição.
Tenho direito a receber 75% do que paguei?
Não se deve presumir que todo distrato resultará automaticamente na devolução de 75%. Esse percentual depende dos descontos juridicamente admitidos no caso concreto.
A loteadora pode cobrar taxa de fruição?
A cobrança depende das circunstâncias, da legislação aplicável, da data do contrato, da previsão contratual e da situação da posse. A jurisprudência recente do STJ possui decisões específicas sobre o tema.
Se o lote estiver vazio, ainda pode haver taxa de fruição?
Há decisões recentes discutindo exatamente essa questão, inclusive sob a vigência da Lei nº 13.786/2018. Por isso, é necessário analisar o contrato concreto e a orientação jurisprudencial aplicável.
Posso parar de pagar enquanto negocio o distrato?
Não é recomendável simplesmente deixar as parcelas vencerem sem analisar as consequências contratuais. A inadimplência pode gerar mora, cobranças e outras medidas previstas em lei.
Já estou com parcelas atrasadas. Ainda posso pedir o distrato?
A existência de parcelas vencidas não impede, por si só, a análise do desfazimento e dos valores a serem restituídos. Entretanto, a inadimplência precisa ser considerada no cálculo e na estratégia.
A loteadora quer ficar com metade do que paguei. Isso é permitido?
É necessário identificar todas as rubricas que levaram a esse resultado. Uma retenção elevada não deve ser considerada válida apenas porque consta da proposta da empresa.
Posso transferir o lote para outra pessoa em vez de devolver?
A cessão dos direitos contratuais pode ser uma alternativa em determinadas situações. É necessário verificar o contrato, a Lei nº 6.766/1979 e as condições para que a transferência produza efeitos perante o loteador.
A loteadora precisa devolver imediatamente?
A forma e o prazo da restituição dependem do regime jurídico aplicável e são objeto de discussão jurisprudencial. A data do contrato e a existência de relação de consumo são fatores relevantes.
Vale a pena procurar a loteadora antes de entrar com ação?
Pode ser útil solicitar formalmente uma proposta detalhada de distrato e a memória de cálculo. Com esses documentos, é possível avaliar se existe possibilidade de solução extrajudicial ou necessidade de outra medida.
Preciso de advogado para fazer o distrato?
A análise jurídica pode ser especialmente importante quando existem valores elevados já pagos, descontos relevantes, taxa de fruição, cláusulas de quitação ou divergência sobre a forma de restituição.
Não Consegue Mais Pagar o Lote e Quer Saber Quanto Pode Receber de Volta?
Se as parcelas deixaram de caber no seu orçamento, reúna o contrato, o extrato financeiro e os comprovantes dos pagamentos realizados.
Antes de simplesmente abandonar o contrato ou aceitar uma proposta de distrato, é importante descobrir quanto você já pagou, quais descontos poderão ser aplicados e qual é o valor estimado da restituição.
O Dr. Valter Lopes, OAB/MG 238.502, atua na análise de contratos e distratos imobiliários, com atendimento em Lagoa Santa, Ribeirão das Neves, Vespasiano, Belo Horizonte e demais municípios da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
Quero Analisar Meu Distrato e a Restituição
Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
