Quando vários herdeiros recebem um imóvel e um deles não quer vender, os demais não precisam necessariamente permanecer nessa situação para sempre.
Primeiro, é recomendável tentar uma solução consensual: o herdeiro que deseja permanecer com o imóvel pode comprar a parte dos demais, o imóvel pode ser vendido de comum acordo ou podem ser negociadas outras formas de composição.
Se não houver acordo e o imóvel permanecer em copropriedade, poderá ser analisada a extinção do condomínio. Em determinadas situações, isso pode levar à venda judicial do imóvel e posterior divisão do valor entre os coproprietários, de acordo com os respectivos quinhões.
Por isso, a simples afirmação de um herdeiro de que “não autoriza a venda” não significa necessariamente que ele poderá impedir indefinidamente os demais de resolver a copropriedade.
Um Herdeiro Não Quer Vender o Imóvel
Um Herdeiro Pode Impedir a Venda do Imóvel?
Um herdeiro pode não concordar com uma venda voluntária para determinado comprador. Isso pode impedir que todos simplesmente assinem uma escritura de venda do imóvel inteiro.
Entretanto, existe uma diferença importante entre não concordar com uma venda particular e obrigar os demais herdeiros a permanecerem indefinidamente proprietários do mesmo imóvel.
Quando o imóvel pertence a vários herdeiros em condomínio e não existe acordo sobre sua destinação, a legislação permite discutir a divisão ou a extinção desse condomínio.
Se o bem for indivisível e nenhum dos coproprietários ficar com ele indenizando os demais, poderá ser analisada sua alienação e a posterior divisão do valor obtido.
Um Herdeiro Pode Obrigar os Outros a Ficarem com o Imóvel?
Em regra, ninguém é obrigado a permanecer indefinidamente em condomínio.
O art. 1.320 do Código Civil estabelece que o condômino pode exigir a divisão da coisa comum.
Quando o imóvel não comporta uma divisão adequada, o art. 1.322 do Código Civil prevê solução para a coisa indivisível: se os coproprietários não quiserem que o bem seja adjudicado a apenas um deles mediante indenização dos demais, poderá ocorrer a venda e a divisão do valor apurado.
Portanto, a discordância de um herdeiro pode impedir uma venda amigável, mas não significa necessariamente que o conflito ficará sem solução.
O Que É Extinção de Condomínio Entre Herdeiros?
A extinção de condomínio é o procedimento utilizado para encerrar uma situação em que duas ou mais pessoas permanecem coproprietárias do mesmo bem e não conseguem chegar a um acordo sobre sua destinação.
Isso é bastante comum em imóveis recebidos por herança.
Por exemplo: três irmãos recebem uma casa. Dois querem vender, mas o terceiro afirma que não venderá sua parte e também não possui recursos para comprar a participação dos demais.
Se não houver acordo, os interessados podem avaliar uma ação de extinção de condomínio.
O objetivo não é simplesmente retirar o imóvel de um dos herdeiros, mas solucionar juridicamente a copropriedade.
Como Funciona a Ação de Extinção de Condomínio?
A situação concreta precisa ser analisada para verificar a titularidade do imóvel, os quinhões dos herdeiros, eventual partilha, ocupação do bem e possíveis direitos de terceiros.
Tratando-se de imóvel indivisível e inexistindo solução consensual, pode ser requerida a extinção do condomínio com alienação do bem.
Realizada a alienação, o produto obtido é distribuído entre os coproprietários de acordo com a participação de cada um, observadas as questões patrimoniais que eventualmente precisem ser acertadas no processo.
O Imóvel Precisa Ir a Leilão?
Não necessariamente.
A venda judicial é uma solução para quando os coproprietários não conseguem resolver amigavelmente a situação.
Antes disso, podem existir alternativas economicamente mais interessantes.
Os herdeiros podem vender o imóvel conjuntamente no mercado, um deles pode adquirir a participação dos outros ou as partes podem chegar a um acordo durante o processo.
Por isso, a ação judicial não impede que posteriormente seja alcançada uma composição.
O Herdeiro que Não Quer Vender Pode Comprar a Parte dos Outros?
Sim. Essa costuma ser uma das soluções mais simples quando um dos herdeiros possui interesse especial em permanecer com o imóvel.
Primeiro pode ser realizada uma avaliação do bem.
Depois, calcula-se o valor correspondente aos quinhões dos demais coproprietários.
Se houver concordância quanto ao preço e às condições, o herdeiro interessado poderá adquirir as participações dos demais, observando-se a formalização adequada do negócio.
Essa alternativa pode evitar uma alienação judicial.
Dois Herdeiros Querem Vender e Um Não Quer. A Maioria Decide?
Não é correto concluir que a simples maioria permite vender voluntariamente o imóvel inteiro sem a participação do coproprietário contrário à venda.
Para a transferência voluntária da totalidade do imóvel, é necessário observar a titularidade e a manifestação dos respectivos proprietários.
O fato de dois entre três herdeiros desejarem vender não permite simplesmente ignorar a participação do terceiro.
O que os interessados podem fazer, diante do impasse, é utilizar os instrumentos jurídicos destinados a solucionar a copropriedade.
Um Herdeiro Pode Vender Apenas a Parte Dele?
Essa questão exige distinguir o imóvel inteiro da fração ideal pertencente ao coproprietário.
Depois de definida a copropriedade, podem existir situações em que o condômino pretende alienar sua fração ideal.
Entretanto, a venda da participação a terceiro deve observar as regras legais, inclusive eventual direito de preferência dos demais coproprietários quando aplicável.
Por isso, antes de vender direitos ou fração ideal a terceiros, é recomendável analisar a situação registral e sucessória do imóvel.
O Inventário Ainda Não Terminou. É Possível Vender o Imóvel?
Quando o inventário ainda está em andamento, a situação é diferente daquela em que a partilha já foi concluída.
Antes da partilha, a herança constitui uma universalidade e existem regras próprias para administração e disposição dos bens do espólio.
Dependendo da situação, uma venda poderá exigir providências dentro do próprio inventário e eventual autorização judicial.
Também podem existir negociações envolvendo direitos hereditários, que possuem requisitos específicos e não devem ser confundidas com a venda isolada de um imóvel determinado da herança.
O Inventário Já Terminou, mas um Herdeiro Continua Impedindo a Venda
Quando a partilha já definiu que determinado imóvel pertence a vários herdeiros em copropriedade, a discussão passa a envolver diretamente as regras do condomínio.
Nesse cenário, se um dos proprietários não aceita a venda amigável e também não compra a participação dos demais, a extinção do condomínio pode ser uma das medidas a serem analisadas.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, inclusive, que o registro formal da partilha no Cartório de Registro de Imóveis não constitui, por si só, condição indispensável para que o herdeiro proponha ação de divisão ou extinção de condomínio, conforme as circunstâncias examinadas no precedente.
Um Herdeiro Mora Sozinho no Imóvel e Não Quer Vender. O Que Fazer?
Essa é uma situação muito comum.
Um dos irmãos permanece morando na casa dos pais depois do falecimento, enquanto os demais desejam vender o imóvel e receber suas respectivas partes.
O fato de um dos herdeiros estar ocupando o imóvel não significa automaticamente que ele tenha adquirido a propriedade exclusiva.
É necessário verificar os direitos de todos os sucessores, a existência de eventual autorização para ocupação e outras circunstâncias específicas.
Além da solução da copropriedade, poderá surgir outra discussão: a possibilidade de indenização aos demais pelo uso exclusivo do imóvel.
Herdeiro que Mora Sozinho no Imóvel Precisa Pagar Aluguel?
Dependendo das circunstâncias, o herdeiro que utiliza exclusivamente imóvel pertencente também aos demais sucessores pode ser obrigado a indenizá-los proporcionalmente pelo uso exclusivo.
Essa compensação é frequentemente chamada de aluguel entre herdeiros, embora juridicamente a situação decorra da utilização exclusiva de um bem comum.
O momento a partir do qual essa indenização poderá ser exigida depende das circunstâncias do caso, inclusive da existência de oposição dos demais coproprietários e da forma como essa oposição foi manifestada.
Por isso, quando um herdeiro permanece sozinho no imóvel, é importante avaliar também a conveniência de uma notificação formal.
Posso Cobrar Aluguel Retroativo do Herdeiro que Está no Imóvel?
Não é recomendável presumir que todo o período de ocupação poderá ser cobrado retroativamente.
Se durante anos os demais herdeiros consentiram com a ocupação gratuita, a definição do termo inicial de eventual indenização pode ser objeto de discussão.
A oposição expressa ao uso exclusivo pode ter relevância para determinar a partir de quando surge a obrigação de compensar os demais.
Por isso, quem pretende cobrar pela utilização exclusiva deve analisar quando e como manifestou sua discordância.
Quem Mora no Imóvel Pode Alegar Usucapião Contra os Outros Herdeiros?
A simples permanência de um herdeiro no imóvel durante vários anos não significa automaticamente aquisição por usucapião.
A posse exercida por um coproprietário sobre bem comum possui características próprias.
Uma eventual pretensão de usucapião exige o preenchimento dos requisitos legais da modalidade invocada e análise concreta da posse exercida, inclusive quanto à eventual exclusividade e oposição aos direitos dos demais.
Portanto, não se deve presumir que morar sozinho no imóvel transformará automaticamente o herdeiro em proprietário exclusivo.
E se o Herdeiro que Mora no Imóvel For a Viúva ou o Viúvo?
A situação exige atenção especial.
O Código Civil assegura, em determinadas circunstâncias, direito real de habitação ao cônjuge sobrevivente relativamente ao imóvel destinado à residência da família.
Esse direito pode alterar significativamente a possibilidade de venda e de extinção do condomínio.
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou que, enquanto perdurar o direito real de habitação, ele pode impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel sobre o qual incide.
Também não se deve aplicar automaticamente ao cônjuge ou companheiro protegido pelo direito real de habitação a mesma lógica de cobrança de aluguel utilizada para um herdeiro comum que ocupa sozinho o imóvel.
O Direito Real de Habitação Impede a Venda do Imóvel?
Quando efetivamente caracterizado, pode impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial enquanto perdurar essa proteção.
Por isso, antes de propor uma ação, é indispensável verificar quem reside no imóvel e qual é a relação dessa pessoa com o falecido.
Esse é um dos pontos que mais pode modificar a estratégia jurídica do caso.
Um Herdeiro Não Quer Vender porque Diz que o Imóvel Vale Mais
Nesse caso, uma avaliação imobiliária pode ajudar a reduzir o conflito.
Muitas divergências não decorrem propriamente de oposição à venda, mas da discordância quanto ao preço.
Um herdeiro acredita que a casa vale R$ 500 mil, outro afirma que vale R$ 700 mil e nenhum aceita a proposta do outro.
Uma avaliação técnica pode servir de referência para uma tentativa de composição.
Se o conflito persistir e houver processo judicial, a avaliação do imóvel também poderá ser relevante para os atos de alienação.
O Herdeiro que Pagou Reforma, IPTU ou Condomínio Recebe Mais?
Essas despesas não devem ser simplesmente ignoradas, mas também não significam automaticamente aumento do quinhão hereditário.
É necessário verificar quem realizou os pagamentos, em qual período, a natureza das despesas, se beneficiaram o patrimônio comum e se existe documentação comprobatória.
Também deve ser considerado eventual uso exclusivo do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu em 2025, por exemplo, que, antes da partilha, o IPTU é, em regra, encargo do espólio; e que, quando já existe indenização fixada pelo uso exclusivo, impor também ao ocupante sozinho o IPTU, sem acordo que o justifique, pode gerar dupla compensação.
Vale a Pena Notificar o Herdeiro Antes de Entrar com a Ação?
Em muitos casos, sim.
Uma notificação pode formalizar a intenção de encerrar a copropriedade e apresentar alternativas concretas.
Por exemplo, pode ser proposto que:
- o imóvel seja colocado à venda por determinado valor;
- seja realizada uma avaliação profissional;
- o herdeiro interessado compre os quinhões dos demais;
- os demais adquiram a participação daquele que deseja sair;
- seja negociado prazo para desocupação;
- seja discutida eventual compensação pelo uso exclusivo do imóvel.
A tentativa de composição pode evitar custos e demora de um processo judicial.
Quero Resolver o Imóvel Entre os Herdeiros
Quais Documentos São Necessários para Analisar o Caso?
- matrícula atualizada do imóvel;
- formal de partilha ou escritura pública de inventário, se o inventário já terminou;
- documentos do inventário, se ainda estiver em andamento;
- certidão de óbito;
- documentos que indiquem os quinhões dos herdeiros;
- comprovantes de IPTU e condomínio;
- avaliações existentes do imóvel;
- comprovantes de reformas ou despesas relevantes;
- mensagens demonstrando as tentativas de venda ou negociação;
- eventual notificação enviada ao herdeiro que ocupa o imóvel;
- informações sobre quem atualmente utiliza o imóvel.
Quanto Cada Herdeiro Recebe com a Venda?
O valor não é necessariamente dividido em partes iguais.
Cada coproprietário receberá de acordo com o quinhão que lhe pertence, observadas as questões patrimoniais que eventualmente precisem ser acertadas.
Se três irmãos possuem, por exemplo, um terço do imóvel cada, a referência inicial será a divisão proporcional entre eles.
Entretanto, a sucessão pode envolver cônjuge ou companheiro sobrevivente, meação, quinhões diferentes, cessões de direitos, despesas e outras circunstâncias que alterem o cálculo.
É Melhor Fazer Acordo ou Entrar com Ação de Extinção de Condomínio?
Quando existe possibilidade real de acordo, a solução consensual tende a permitir maior controle dos próprios herdeiros sobre preço, prazo e forma de venda.
Por outro lado, se um coproprietário recusa qualquer negociação, não compra a parte dos demais e impede indefinidamente uma solução, pode ser necessário avaliar a via judicial.
A estratégia deve considerar o valor do imóvel, o número de coproprietários, a ocupação do bem, as tentativas anteriores de acordo e os custos envolvidos.
Extinção de Condomínio Entre Herdeiros em Belo Horizonte – MG
Conflitos envolvendo imóveis herdados são frequentes quando famílias possuem casas, apartamentos, lotes ou outros imóveis em Belo Horizonte e não conseguem chegar a um consenso sobre venda, locação ou ocupação.
A análise pode envolver imóveis situados em diferentes regiões da capital, sempre considerando a matrícula, a partilha, os quinhões e a situação concreta dos coproprietários.
Extinção de Condomínio em Ribeirão das Neves – MG
Em Ribeirão das Neves, inclusive nas regiões de Justinópolis, Centro e Veneza, também podem surgir situações em que vários herdeiros se tornam proprietários de uma casa ou lote e apenas um deles permanece utilizando o imóvel ou se recusa a concordar com a venda.
Nesses casos, é importante verificar se o inventário já foi concluído e qual instrumento é adequado para resolver a copropriedade.
Imóvel Herdado em Lagoa Santa – MG
Em Lagoa Santa, imóveis recebidos por herança também podem gerar conflitos quando um dos sucessores deseja manter a propriedade enquanto os demais preferem vender e receber seus quinhões.
A solução pode passar por avaliação do imóvel, compra das participações dos demais, negociação extrajudicial ou, quando necessário e juridicamente cabível, extinção do condomínio.
Advogado para Extinção de Condomínio Entre Herdeiros em BH e Região
O Valter Lopes Advocacia atua em questões relacionadas a inventários, sucessões e regularização de imóveis, com atendimento em Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa, Vespasiano e demais municípios da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
Quando um herdeiro não quer vender, a análise pode envolver tanto a situação sucessória quanto a copropriedade existente depois da partilha.
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Perguntas Frequentes: Herdeiro que Não Quer Vender o Imóvel
Um herdeiro pode impedir a venda para sempre?
Em regra, a discordância pode impedir a venda voluntária do imóvel inteiro, mas não necessariamente obriga os demais a permanecerem indefinidamente em condomínio. Dependendo do caso, pode ser analisada a extinção do condomínio.
Dois herdeiros querem vender e um não. Quem tem razão?
A maioria, por si só, não pode simplesmente vender a totalidade do imóvel ignorando o coproprietário. Se não houver acordo, existem instrumentos jurídicos próprios para solucionar a copropriedade.
Posso obrigar meu irmão a vender a parte dele?
Não se trata simplesmente de obrigá-lo a assinar uma venda particular. Se a copropriedade não puder ser resolvida amigavelmente, pode ser discutida sua extinção nos termos legais.
Meu irmão mora sozinho na casa dos meus pais. Posso cobrar aluguel?
Dependendo das circunstâncias, o uso exclusivo do imóvel comum pode gerar obrigação de indenizar os demais coproprietários. É necessário analisar eventual consentimento anterior e quando houve oposição ao uso exclusivo.
Quem mora no imóvel tem mais direito sobre ele?
A ocupação exclusiva, por si só, não aumenta automaticamente o quinhão hereditário do ocupante.
O herdeiro que não quer vender pode comprar minha parte?
Sim. A compra dos quinhões dos demais pode ser uma alternativa à venda do imóvel para terceiros.
O juiz pode mandar vender o imóvel?
Quando juridicamente cabível a extinção do condomínio e o imóvel for indivisível, a alienação pode ser determinada para que o produto seja repartido entre os coproprietários.
O imóvel sempre vai a leilão?
Não. Um acordo pode permitir venda particular ou adjudicação a um dos coproprietários. A alienação judicial é uma das soluções quando não há composição.
A viúva que mora no imóvel pode ser obrigada a vender?
É indispensável verificar eventual direito real de habitação. Quando esse direito estiver caracterizado, a jurisprudência do STJ reconhece que ele pode impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial enquanto perdurar.
Preciso terminar o inventário antes?
Depende da situação. Antes da partilha, a administração e alienação dos bens do espólio seguem regras próprias. Depois da partilha, pode surgir o condomínio entre os sucessores. O STJ também possui precedente reconhecendo que o registro formal da partilha não é, por si só, requisito para a ação de extinção de condomínio.
Posso pedir extinção de condomínio e aluguel no mesmo processo?
Dependendo da situação processual e dos fatos, pode ser analisada a cumulação da pretensão de extinção do condomínio com indenização pelo uso exclusivo. É necessário verificar, entre outros fatores, quem ocupa o imóvel e se existe direito real de habitação.
Quanto tempo demora uma ação de extinção de condomínio?
Não existe prazo único. O tempo depende da existência de contestação, necessidade de avaliação, quantidade de coproprietários, questões relacionadas à ocupação e atos necessários para eventual alienação.
Um Herdeiro Não Quer Vender o Imóvel e a Família Não Consegue Chegar a um Acordo
Quando a negociação está paralisada, o primeiro passo é verificar a matrícula do imóvel, a situação do inventário, os quinhões de cada sucessor e quem atualmente utiliza o bem.
A partir dessas informações, pode ser avaliada uma tentativa formal de acordo, a compra da participação dos demais ou, quando juridicamente cabível, a ação de extinção de condomínio com alienação do imóvel.
O Dr. Valter Lopes, OAB/MG 238.502, atua em Direito Sucessório, inventários e conflitos envolvendo imóveis herdados em Belo Horizonte e Região Metropolitana.
Quero Resolver o Conflito Entre os Herdeiros
Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
