Comprou uma casa com construção não averbada e descobriu que a matrícula do imóvel não corresponde ao que foi construído? Essa situação é comum em imóveis que receberam um segundo andar, garagem, edícula ou ampliação sem a atualização da documentação.
Embora o imóvel exista fisicamente, a construção pode não estar regularizada perante a Prefeitura ou não constar corretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso pode dificultar a venda, o financiamento, a utilização do imóvel como garantia e determinadas operações imobiliárias.
A boa notícia é que, em muitos casos, é possível regularizar a construção não averbada. Entretanto, o procedimento depende da situação urbanística, dos documentos disponíveis e das exigências do município e do cartório competente.
O primeiro passo é identificar se o problema está apenas na averbação ou se a própria obra também precisa ser regularizada.
O Que É uma Construção Não Averbada?
Uma construção não averbada é aquela que existe no terreno, mas cuja existência ou alteração ainda não foi devidamente registrada na matrícula do imóvel.
Imagine que você comprou uma casa de dois andares. Ao solicitar uma matrícula atualizada, descobre que o documento informa apenas uma residência térrea, com área construída muito menor.
Isso pode indicar que a ampliação foi realizada sem a correspondente averbação.
Outros exemplos são:
- Construção de um segundo ou terceiro pavimento;
- Ampliação de quartos, salas ou cozinhas;
- Construção de garagem coberta;
- Edícula ou área de lazer construída posteriormente;
- Fechamento de varanda que altera a área edificada;
- Construção de uma segunda residência no mesmo terreno.
É importante distinguir a falta de averbação de uma obra irregular perante a Prefeitura.
Uma construção pode estar aprovada pelo município e ainda não ter sido averbada na matrícula. Também pode acontecer o contrário: a obra foi executada sem as aprovações urbanísticas exigíveis, o que torna a regularização mais complexa.
Comprei uma Casa com Construção Não Averbada. Posso Perder o Imóvel?
A ausência de averbação da construção não significa, por si só, que o comprador perderá a propriedade.
Se o terreno possui matrícula regular e a aquisição foi devidamente registrada, a falta de averbação de uma ampliação não equivale automaticamente à perda do imóvel.
O problema principal é a divergência entre a descrição registral e a realidade física.
Entretanto, a situação pode envolver riscos adicionais quando existem:
- Obras executadas em desacordo com a legislação urbanística;
- Construções em áreas não edificáveis;
- Ampliações que desrespeitam recuos ou parâmetros municipais;
- Edificações sem condições de segurança;
- Problemas na titularidade do terreno;
- Construções sobre áreas pertencentes a terceiros.
Nesses casos, podem existir exigências de adequação, multas administrativas e, em situações específicas, medidas para remoção de obras irregulares.
Por isso, a análise deve abranger tanto a documentação do imóvel quanto a situação urbanística da construção.
Quais Problemas uma Construção Não Averbada Pode Causar?
1. Dificuldade para Vender o Imóvel
O comprador pode exigir que a área construída esteja regularizada antes de concluir o negócio.
Além disso, divergências relevantes entre a matrícula e a construção existente podem gerar exigências documentais e atrasar a negociação.
2. Problemas para Conseguir Financiamento
Instituições financeiras costumam realizar avaliações documentais e técnicas dos imóveis oferecidos em garantia.
Uma construção não averbada pode dificultar a aprovação do financiamento, dependendo das exigências do banco e das características do imóvel.
Isso não significa que toda operação será necessariamente recusada, mas a irregularidade pode representar um obstáculo.
3. Dificuldade para Atualizar a Documentação
Quando o imóvel possui ampliações antigas, o proprietário pode não ter projetos, licenças ou documentos técnicos necessários à regularização.
Nessas situações, pode ser necessário levantar a situação atual da edificação e verificar a possibilidade de aprovação ou regularização perante o município.
4. Custos e Exigências Não Previstos
Quem compra sem verificar a documentação pode descobrir posteriormente despesas com projetos, profissionais técnicos, taxas municipais, tributos ou procedimentos cartorários.
Dependendo do contrato e das informações prestadas pelo vendedor, também pode surgir uma discussão sobre quem deve suportar esses custos.
Como Regularizar uma Construção Não Averbada?
A regularização exige identificar a origem da divergência documental.
Em linhas gerais, o procedimento pode envolver as seguintes etapas:
1. Solicitar a Matrícula Atualizada do Imóvel
A matrícula permite verificar a titularidade, a descrição do terreno, as construções averbadas e eventuais restrições registrais.
É importante conferir a área construída informada e compará-la com a situação física do imóvel.
2. Verificar a Situação da Obra na Prefeitura
O proprietário deve verificar se existem projeto aprovado, licença de construção, documento de conclusão da obra ou outros registros municipais.
A documentação exigida varia conforme a legislação de Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa, Vespasiano ou do município em que o imóvel está localizado.
Quando a obra não foi aprovada, será necessário avaliar se ela atende às normas urbanísticas ou se depende de adequações.
3. Contratar Profissional Técnico Habilitado
Conforme o caso, pode ser necessária a atuação de engenheiro ou arquiteto para levantamento da construção, elaboração de plantas, laudos, projetos e documentos de responsabilidade técnica.
O advogado atua na análise jurídica e documental, enquanto os profissionais técnicos respondem pelas atividades próprias de suas habilitações.
4. Regularizar a Construção Perante o Município
Se a obra não possui a documentação municipal necessária, pode ser preciso instaurar procedimento de regularização.
A Prefeitura analisará o pedido conforme as normas locais, podendo exigir documentos, taxas e adequações.
Nem toda construção é automaticamente regularizável. Obras incompatíveis com parâmetros urbanísticos ou restrições legais podem exigir soluções específicas.
5. Verificar a Regularização Fiscal da Obra
Dependendo da natureza da construção e da operação pretendida, podem existir obrigações previdenciárias e fiscais relacionadas à obra, inclusive exigências perante a Receita Federal.
A documentação fiscal necessária à averbação deve ser verificada conforme a legislação aplicável e as hipóteses legais de dispensa.
6. Solicitar a Averbação no Cartório de Registro de Imóveis
Com a documentação exigível reunida, o proprietário poderá apresentar o pedido de averbação ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
O registrador analisará o título e os documentos, podendo formular exigências para adequação do pedido.
Concluída a averbação, a matrícula passará a refletir a construção ou ampliação regularizada.
Qual É a Diferença entre Regularizar a Construção e Averbar na Matrícula?
Essas duas providências são frequentemente confundidas.
Regularização municipal: envolve a conformidade da construção com as regras urbanísticas e administrativas aplicáveis, incluindo licenças, aprovações e documentos de conclusão ou regularização da obra.
Averbação imobiliária: consiste na atualização da matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, para que a descrição registral corresponda à edificação existente.
Em muitos casos, a documentação municipal é necessária para que a averbação seja realizada.
Por isso, não basta simplesmente procurar o cartório e solicitar a inclusão de uma área construída que nunca foi regularizada.
Comprei uma Casa com Construção Não Averbada: Quem Deve Pagar a Regularização?
A responsabilidade pelos custos depende das circunstâncias da compra e venda.
É necessário examinar:
- O que foi informado pelo vendedor antes da compra;
- As características do imóvel descritas no contrato;
- A existência de cláusulas sobre regularização documental;
- Se o comprador conhecia a irregularidade;
- Se o vendedor assumiu a obrigação de entregar o imóvel regularizado;
- Se houve omissão de informação relevante ou descumprimento contratual.
Por exemplo, se o vendedor prometeu entregar uma casa com toda a documentação regularizada, mas a construção não estava averbada, pode ser possível discutir o cumprimento da obrigação ou os prejuízos decorrentes do descumprimento.
Por outro lado, quando o comprador foi expressamente informado da situação e assumiu contratualmente determinadas providências, a análise pode ser diferente.
Não existe uma regra geral segundo a qual toda despesa de averbação será necessariamente do vendedor ou do comprador.
A solução depende do contrato, da legislação aplicável e das provas.
Posso Exigir que o Vendedor Regularize a Construção?
Dependendo das obrigações assumidas na negociação, sim.
Se o vendedor se comprometeu a entregar a documentação regularizada, pode ser possível exigir o cumprimento dessa obrigação.
Em determinadas circunstâncias, também podem ser avaliadas medidas relacionadas à responsabilidade contratual, perdas e danos ou outras consequências jurídicas.
O Código Civil estabelece regras sobre boa-fé objetiva, cumprimento das obrigações e responsabilidade pelo inadimplemento contratual.
Entretanto, é necessário verificar se a irregularidade era conhecida, se foi expressamente informada e qual foi o conteúdo da contratação.
Antes de propor uma ação, pode ser recomendável realizar uma análise documental e, quando adequado, encaminhar notificação extrajudicial ao vendedor.
É Possível Averbar uma Construção Antiga?
Sim, em determinadas situações. O fato de uma construção ser antiga não impede automaticamente sua regularização.
Entretanto, a idade da obra não significa que ela esteja dispensada de todas as exigências legais.
Será necessário verificar as regras municipais, a documentação disponível, a possibilidade de comprovar a existência e a conclusão da construção e as exigências do registro imobiliário.
Alguns municípios possuem procedimentos específicos para regularização de edificações existentes, mas os requisitos variam.
Quando a obra não possui projeto original, um profissional técnico poderá avaliar a necessidade de levantamento cadastral ou elaboração de documentação correspondente à situação construída.
Posso Averbar um Segundo Andar Construído sem Autorização?
A possibilidade depende da conformidade da ampliação com a legislação urbanística.
Um segundo pavimento pode alterar a área construída, a altura da edificação e outros parâmetros relevantes.
Se a ampliação foi realizada sem licença, será necessário verificar se o município admite sua regularização e quais documentos ou adequações serão exigidos.
Em alguns casos, a obra pode ser regularizável mediante procedimento administrativo. Em outros, podem existir impedimentos técnicos ou jurídicos.
Por isso, a simples existência do segundo andar há muitos anos não garante que ele poderá ser averbado sem exigências.
Casa com Construção Não Averbada Pode Ser Vendida?
A ausência de averbação não impede, de maneira absoluta, toda e qualquer negociação.
Entretanto, pode dificultar o financiamento, a avaliação do imóvel e a formalização de determinados negócios.
O comprador precisa conhecer a situação documental e compreender quais providências serão necessárias para regularizar a construção.
É importante que o contrato descreva adequadamente o objeto da negociação e estabeleça, quando pertinente, as responsabilidades das partes quanto à regularização.
O vendedor também deve evitar apresentar como regular uma construção cuja documentação não corresponde à realidade.
Quanto Custa Regularizar uma Construção Não Averbada?
O custo varia conforme a situação do imóvel e as exigências dos órgãos competentes.
Podem existir despesas com:
- Certidão de matrícula atualizada;
- Levantamento técnico e elaboração de plantas;
- Honorários de engenheiro ou arquiteto;
- Taxas municipais;
- Eventuais adequações da edificação;
- Obrigações fiscais e previdenciárias aplicáveis;
- Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis;
- Honorários advocatícios pela análise e condução jurídica.
Não é possível estabelecer um valor único sem verificar a documentação e as características da obra.
Uma construção que já possui aprovação municipal, mas não foi averbada, pode exigir providências diferentes daquelas necessárias para regularizar uma ampliação executada sem projeto ou licença.
Quanto Tempo Demora para Averbar uma Construção?
O prazo também varia.
Quando a documentação municipal e fiscal já está regular e o pedido de averbação está completo, o procedimento pode ser mais simples.
Por outro lado, quando é necessário regularizar a obra perante a Prefeitura, elaborar projetos, corrigir irregularidades ou atender exigências do cartório, o processo pode ser mais demorado.
O prazo depende das características do imóvel, dos procedimentos administrativos envolvidos e da documentação exigida.
Quais Documentos São Necessários para Regularizar uma Construção?
Os documentos variam conforme o município e a situação do imóvel. Entre os mais comuns estão:
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Documentos pessoais do proprietário;
- Escritura ou outro título de aquisição;
- Inscrição imobiliária municipal e documentos relacionados ao IPTU;
- Projeto aprovado, quando existente;
- Plantas e levantamento da construção;
- Licenças e documentos municipais relativos à obra;
- Documentação técnica com responsabilidade profissional;
- Documentos fiscais ou previdenciários exigíveis;
- Contrato de compra e venda, quando houver discussão com o vendedor.
A análise inicial desses documentos ajuda a identificar se o problema é predominantemente registral, urbanístico, contratual ou uma combinação dessas situações.
Quando Procurar um Advogado para Regularizar uma Construção Não Averbada?
A atuação de um advogado imobiliário é especialmente relevante quando:
- O comprador descobre a irregularidade depois de pagar pelo imóvel;
- O vendedor não cumpre a promessa de regularização;
- Existe divergência entre contrato, matrícula e construção;
- O cartório apresenta exigências documentais ou registrais;
- Há dúvida sobre a titularidade ou a cadeia de aquisição;
- A construção não pode ser regularizada pelo procedimento inicialmente pretendido;
- É necessário avaliar medidas extrajudiciais ou judiciais.
O advogado pode examinar o contrato, a matrícula e os demais documentos, identificar responsabilidades e orientar sobre a estratégia jurídica adequada.
Quando a questão envolve aprovação de projetos ou condições estruturais, a atuação deve ser articulada com engenheiros, arquitetos e outros profissionais habilitados.
Para conhecer outras possibilidades de regularização, acesse nossa página de regularização de imóveis em Belo Horizonte e região.
Advogado para Construção Não Averbada em Belo Horizonte e Região
O escritório Valter Lopes Advocacia atua em Direito Imobiliário, com análise de contratos, matrículas, escrituras, registros e conflitos relacionados à regularização de imóveis.
A atuação jurídica pode envolver a identificação das pendências documentais, a análise das obrigações assumidas pelo vendedor, o acompanhamento de providências registrais e a avaliação de medidas extrajudiciais ou judiciais.
O atendimento abrange Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa, Vespasiano e outras cidades da Região Metropolitana de Belo Horizonte, além de atendimento online.
O Dr. Valter Lopes, OAB/MG 238.502, possui formação em Direito e Ciência da Computação, combinando conhecimento jurídico e recursos tecnológicos na análise de documentos e questões patrimoniais.
Conheça também a atuação do escritório em inventários e regularização de bens herdados, quando a situação imobiliária está relacionada à sucessão.
Perguntas Frequentes sobre Construção Não Averbada
1. Comprei uma casa e descobri que a construção não está averbada. O que fazer?
Solicite a matrícula atualizada, verifique a documentação municipal e avalie quais providências são necessárias para regularizar a obra e averbar a construção.
2. Uma casa sem averbação pode ser financiada?
Depende das exigências da instituição financeira e das características do imóvel. A divergência documental pode dificultar ou impedir a aprovação de determinadas operações.
3. Construção não averbada é a mesma coisa que imóvel sem escritura?
Não. A falta de averbação está relacionada à descrição da edificação na matrícula. Já a ausência de escritura ou de registro do título pode envolver a própria regularidade da aquisição e da titularidade.
4. Posso regularizar uma construção feita há muitos anos?
Em determinadas situações, sim. É necessário verificar a legislação municipal, as características da obra e a documentação exigível.
5. Quem deve pagar a averbação: comprador ou vendedor?
Depende do contrato, das informações prestadas durante a negociação e das obrigações assumidas pelas partes.
6. Preciso contratar engenheiro ou arquiteto para averbar a construção?
Conforme a situação, pode ser necessária documentação técnica elaborada por profissional habilitado. A exigência depende do tipo de obra e dos procedimentos aplicáveis.
7. A Prefeitura pode exigir alterações na construção?
Sim. Quando a obra não atende às normas urbanísticas, a regularização pode depender de adequações, e algumas situações podem apresentar impedimentos legais.
8. Posso exigir que o vendedor regularize a construção?
Dependendo do contrato e das circunstâncias da negociação, pode ser possível exigir o cumprimento de obrigações assumidas ou discutir as consequências do inadimplemento.
Comprou uma Casa com Construção Não Averbada? Avalie a Regularização
Descobrir que a casa comprada possui uma construção não averbada pode gerar insegurança, especialmente quando o proprietário pretende vender, financiar ou atualizar a documentação do imóvel.
Entretanto, antes de iniciar qualquer procedimento, é necessário identificar se a pendência envolve apenas a matrícula ou se existem irregularidades perante a Prefeitura.
Também é importante verificar se o vendedor assumiu alguma obrigação relacionada à regularização da construção.
O escritório Valter Lopes Advocacia realiza análise jurídica de documentos imobiliários e orienta sobre as medidas cabíveis para a proteção dos direitos do proprietário.
Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
