Comprou uma casa, apartamento ou terreno de herança, mas o inventário não foi realizado? A regularização pode ser possível, mesmo que o imóvel ainda esteja registrado em nome da pessoa falecida. Entretanto, o procedimento depende de quem vendeu, dos documentos assinados e da situação dos herdeiros.
Quando uma pessoa morre, seus bens e direitos são transmitidos aos sucessores, mas a herança permanece indivisível até a partilha. Por isso, um herdeiro não pode simplesmente agir como proprietário exclusivo de determinado imóvel antes de verificar seus direitos sobre o patrimônio.
Se você já pagou pelo imóvel, possui contrato e até mora no local, isso não significa que perdeu automaticamente o dinheiro ou que a compra não tenha qualquer efeito jurídico. Mas também não significa que o imóvel já seja seu perante o Registro de Imóveis.
Dependendo do caso, a solução pode envolver inventário judicial ou extrajudicial, cessão de direitos hereditários, autorização para venda, adjudicação compulsória ou outra medida de regularização.
O primeiro passo é descobrir exatamente o que foi negociado: a propriedade do imóvel, direitos hereditários ou direitos decorrentes de um contrato anterior ao falecimento.
É Possível Comprar um Imóvel de Herança Antes do Inventário?
Existem formas juridicamente admitidas de negociar direitos relacionados a uma herança antes da conclusão do inventário. Entretanto, é necessário distinguir a cessão de direitos hereditários da venda definitiva de um imóvel pertencente ao espólio.
O art. 1.793 do Código Civil permite a cessão de direitos à sucessão aberta ou do quinhão hereditário por escritura pública.
Isso significa que, após o falecimento, um herdeiro pode, observadas as exigências legais, transferir direitos que possui sobre a herança.
Mas essa operação não deve ser confundida com a transferência imediata da propriedade exclusiva de uma casa ou terreno específico.
Até a partilha, a herança constitui uma universalidade de direitos, e a disposição de bens individualizados está sujeita a regras próprias.
Comprei um Imóvel de um Herdeiro, Mas Existem Outros Irmãos. E Agora?
Essa é uma das situações mais delicadas.
Imagine que uma pessoa tenha falecido deixando quatro filhos e uma casa. Um dos filhos recebe dinheiro de um comprador e assina um contrato particular de venda da casa inteira, sem participação dos demais.
Nessa situação, é necessário verificar se o vendedor possuía poderes para realizar o negócio e qual direito efetivamente poderia transferir.
O simples fato de ser filho do falecido não autoriza alguém a vender, como proprietário exclusivo, um imóvel que integra a herança indivisa.
O art. 1.793, § 2º, do Código Civil trata da ineficácia da cessão de direito hereditário sobre bem singular nas condições previstas em lei.
Isso não significa, porém, que toda negociação dessa natureza seja automaticamente nula.
O STJ já reconheceu, em determinadas circunstâncias, a validade da cessão de direitos hereditários sobre bem determinado, com eficácia condicionada à atribuição do imóvel ao herdeiro cedente na partilha.
Por isso, a análise deve verificar o contrato, a participação dos demais sucessores e a situação do inventário.
Se Todos os Herdeiros Concordaram com a Venda, o Imóvel Pode Ser Regularizado?
A concordância de todos os herdeiros é um elemento importante e pode facilitar a solução.
Entretanto, não substitui automaticamente as formalidades necessárias à transferência da propriedade.
O STJ possui decisões que reconhecem efeitos jurídicos à cessão de direitos hereditários sobre bem determinado quando todos os coerdeiros concordam com a operação.
Por outro lado, a venda de um bem pertencente ao espólio, como ato de disposição patrimonial, exige observar as regras próprias do inventário e as autorizações cabíveis.
Assim, mesmo que todos os irmãos tenham assinado um contrato, ainda será necessário verificar a natureza do negócio e o procedimento adequado para registrar a aquisição.
Qual É a Diferença entre Compra e Venda e Cessão de Direitos Hereditários?
Na compra e venda de imóvel, o objetivo é transferir a propriedade mediante pagamento de um preço, observadas as exigências legais.
Na cessão de direitos hereditários, o herdeiro transfere direitos que possui sobre uma sucessão já aberta.
Essa diferença é fundamental porque o herdeiro, antes da partilha, normalmente não possui titularidade exclusiva sobre um imóvel determinado.
Por exemplo, quem compra os direitos hereditários de um dos quatro filhos não se torna automaticamente proprietário de toda a casa deixada pelo falecido.
Também é necessário considerar o direito de preferência dos coerdeiros nas hipóteses previstas nos arts. 1.794 e 1.795 do Código Civil.
Por isso, antes de pagar por um imóvel de herança, é importante compreender se o documento apresentado realmente corresponde ao negócio pretendido.
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel de Herança Tem Validade?
O contrato particular pode ser relevante para demonstrar a negociação, os pagamentos e as obrigações assumidas.
Entretanto, ele não substitui automaticamente a escritura pública exigida para a cessão de direitos hereditários, nem transfere por si só a propriedade imobiliária.
É necessário analisar quem assinou o documento, qual direito foi negociado e se o negócio observou a forma exigida pela legislação.
Em alguns casos, o contrato poderá fundamentar pretensões obrigacionais contra o vendedor. Em outros, a ausência de formalidades ou a falta de legitimidade para dispor do bem poderá comprometer a regularização pretendida.
Por isso, não é correto afirmar que qualquer contrato de gaveta envolvendo imóvel de herança será suficiente para obter a escritura definitiva.
Paguei pelo Imóvel de Herança e Agora os Herdeiros Não Querem Transferir. O Que Fazer?
Se o comprador pagou o preço e os vendedores se recusam a cumprir o acordo, é necessário examinar o documento assinado e identificar quem assumiu a obrigação.
Dependendo do caso, podem ser avaliadas medidas para exigir o cumprimento do negócio, buscar sua regularização ou discutir a restituição dos valores pagos.
Entretanto, a medida adequada dependerá da validade e da eficácia do contrato.
Uma obrigação assumida por todos os titulares de direitos não deve ser confundida com uma promessa feita isoladamente por um herdeiro que não podia dispor da totalidade do imóvel.
Também é importante verificar se existem herdeiros menores, incapazes, desconhecidos ou que não participaram da negociação.
Posso Fazer o Inventário Mesmo Não Sendo Herdeiro?
Em determinadas situações, sim.
O art. 616 do Código de Processo Civil prevê legitimidade concorrente para requerer inventário, incluindo o cessionário do herdeiro ou do legatário.
Isso significa que a pessoa que adquiriu regularmente direitos hereditários pode ter legitimidade para provocar a abertura do inventário.
Entretanto, quem possui apenas um contrato particular de compra e venda não deve presumir automaticamente que se enquadra nessa hipótese.
É necessário verificar a natureza jurídica do direito adquirido e a documentação correspondente.
Se os herdeiros não tomam providências para iniciar a sucessão, a análise dessa possibilidade pode ser especialmente relevante para o comprador.
O Inventário Pode Ser Feito Diretamente no Cartório?
Sim, quando estão preenchidos os requisitos legais.
O inventário extrajudicial é realizado por escritura pública e pode permitir a regularização da sucessão sem a necessidade de um processo judicial de inventário.
A Resolução CNJ nº 35/2007, com as alterações da Resolução nº 571/2024, disciplina o procedimento e admite, em condições específicas, inventários extrajudiciais mesmo quando existem interessados menores ou incapazes, ou testamento.
Entretanto, essas situações possuem exigências adicionais e não autorizam a livre disposição dos direitos de menores ou incapazes.
Se existem conflitos entre herdeiros ou impedimentos não solucionáveis pela via extrajudicial, pode ser necessário realizar o inventário judicial.
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É Necessário Concluir o Inventário para Vender o Imóvel?
Não necessariamente em todas as situações.
Existem mecanismos legais que permitem a alienação de bens do espólio antes da partilha, desde que observados os requisitos pertinentes.
No inventário judicial, a alienação pode depender de autorização do juízo competente.
No inventário extrajudicial, a Resolução CNJ nº 571/2024 introduziu regras que permitem, em condições específicas, a alienação de bens do espólio por escritura pública, com autorização ao inventariante e vinculação do preço às despesas do inventário.
Essa possibilidade não deve ser confundida com uma venda informal realizada isoladamente por um herdeiro.
O procedimento exige o cumprimento das condições legais e notariais aplicáveis.
O Que Mudou com a Resolução CNJ nº 571/2024?
A Resolução nº 571/2024 ampliou possibilidades de utilização da via extrajudicial em matéria sucessória.
Entre as mudanças, está a previsão de alienação de bens do espólio, independentemente de autorização judicial, mediante escritura pública e observância dos requisitos do art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007.
O procedimento exige, entre outros pontos, a identificação das despesas do inventário e a vinculação de parte ou de todo o preço ao pagamento dessas obrigações.
Também existem exigências relacionadas à situação dos herdeiros, à indisponibilidade de bens e à documentação tributária.
Portanto, a norma oferece uma alternativa importante para determinadas famílias, mas não permite simplesmente vender qualquer imóvel de herança sem inventário ou sem formalização.
Comprei a Casa de Herança e Já Moro Nela. Posso Ser Retirado do Imóvel?
A resposta depende da origem e das condições da posse.
O comprador que recebeu a posse por meio de uma negociação pode possuir direitos que merecem proteção, mesmo quando a propriedade ainda não foi transferida.
O STJ já reconheceu a possibilidade de defesa possessória por meio de embargos de terceiro em situação envolvendo cessão de direitos hereditários sobre bem determinado.
Entretanto, isso não significa que toda posse decorrente de contrato informal esteja automaticamente protegida contra qualquer reivindicação.
É necessário verificar a validade do negócio, a participação dos herdeiros, o tempo de ocupação e a existência de eventuais conflitos.
Posso Fazer Usucapião de um Imóvel de Herança que Comprei?
Em determinadas situações, a usucapião pode ser uma alternativa de regularização.
Entretanto, não basta ter comprado o imóvel ou morar nele há muitos anos.
É necessário verificar os requisitos da modalidade de usucapião aplicável, incluindo características da posse, prazo e demais condições legais.
Também é importante analisar a origem da ocupação e a existência de oposição de outros interessados.
Quando há contrato, herdeiros identificáveis e possibilidade de regularização sucessória, pode existir outro procedimento mais adequado.
Por isso, a usucapião não deve ser apresentada como solução automática para evitar o inventário.
E Se o Falecido Vendeu o Imóvel Antes de Morrer?
Essa situação é diferente da venda realizada por herdeiros depois do falecimento.
Imagine que o proprietário tenha assinado um compromisso de compra e venda, recebido o preço e falecido antes de outorgar a escritura definitiva.
Nesse caso, a obrigação de formalizar a transferência pode ter origem em negócio celebrado pelo próprio falecido.
Dependendo da documentação e das condições do imóvel, pode ser possível avaliar a adjudicação compulsória ou outras medidas destinadas ao cumprimento da obrigação.
O STJ consolidou, na Súmula 239, o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.
Entretanto, é necessário verificar os requisitos do procedimento e a situação registral.
Essa hipótese não deve ser confundida com a compra de imóvel realizada de apenas um herdeiro depois da morte do proprietário.
Posso Fazer Adjudicação Compulsória de Imóvel de Herança?
Depende da origem do direito e dos documentos.
A adjudicação compulsória pode ser adequada quando existe obrigação juridicamente exigível de transferir a propriedade e estão preenchidos os requisitos legais.
Ela pode ser especialmente relevante quando o próprio proprietário falecido havia celebrado uma promessa de compra e venda.
Por outro lado, se o comprador adquiriu informalmente a casa de um único herdeiro, sem participação dos demais, não se deve presumir que a adjudicação compulsória permitirá transferir a propriedade integral.
Nesse caso, pode ser necessário resolver questões sucessórias anteriores.
O Imóvel Não Tem Escritura e Também Não Foi Inventariado. Como Regularizar?
Quando existem duas irregularidades, é necessário identificar a origem de cada uma.
Uma coisa é o imóvel continuar registrado em nome do falecido.
Outra é o próprio falecido nunca ter adquirido a propriedade registral, possuindo apenas contrato de compra e venda, direitos aquisitivos ou posse.
Nesse segundo cenário, o inventário pode precisar abranger os direitos efetivamente pertencentes ao falecido, e não uma propriedade que ele nunca registrou.
Dependendo da situação, também será necessário regularizar a cadeia de transferências ou avaliar outros procedimentos imobiliários.
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Quanto Custa Regularizar um Imóvel Comprado de Herdeiros?
Os custos dependem da situação sucessória e imobiliária.
Podem existir despesas relacionadas a:
- inventário judicial ou extrajudicial;
- imposto sobre transmissão causa mortis e doação (ITCMD);
- eventual tributação incidente sobre cessões ou transmissões imobiliárias;
- escrituras públicas e emolumentos notariais;
- registro no Cartório de Registro de Imóveis;
- certidões e documentos necessários;
- honorários advocatícios;
- eventuais procedimentos judiciais.
Não é possível definir o custo apenas pelo valor pago ao vendedor.
É necessário verificar a localização do imóvel, o valor considerado para fins tributários, a documentação e os procedimentos efetivamente necessários.
Quanto Tempo Demora para Regularizar um Imóvel de Herança?
O prazo depende da complexidade do caso.
Quando todos os herdeiros concordam, a documentação está completa e o imóvel possui situação registral regular, a solução pode ser menos complexa.
Por outro lado, a existência de herdeiros desconhecidos, conflitos familiares, documentos incompletos ou problemas na matrícula pode exigir medidas adicionais.
Também é necessário considerar a possibilidade de inventário judicial e eventuais discussões sobre a validade da compra.
Por isso, não existe um prazo único aplicável a todas as situações.
Quais Documentos Preciso para Regularizar um Imóvel de Herança?
Para iniciar a análise, é recomendável reunir:
- contrato de compra e venda ou cessão de direitos;
- escritura pública de cessão de direitos hereditários, se existir;
- comprovantes de pagamento;
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidão de óbito do antigo proprietário;
- documentos de identificação dos vendedores;
- informações sobre todos os herdeiros;
- documentos do inventário, se já tiver sido iniciado;
- comprovantes de posse e ocupação;
- contas de água, energia e IPTU, quando disponíveis;
- mensagens, notificações e documentos relacionados à negociação.
Mesmo que você não possua todos esses documentos, o contrato, os comprovantes de pagamento e a matrícula costumam ser um bom ponto de partida.
Antes de Regularizar, Confira Estes Pontos
Se você comprou um imóvel de herança, tente responder:
- O antigo proprietário já havia falecido quando a compra foi realizada?
- Quem assinou o contrato?
- Todos os herdeiros participaram da negociação?
- Existe cônjuge ou companheiro sobrevivente com direitos sobre o patrimônio?
- Há herdeiros menores ou incapazes?
- Foi feita escritura pública de cessão de direitos hereditários?
- O imóvel possui matrícula individualizada?
- Quem aparece como proprietário no Registro de Imóveis?
- O inventário já foi iniciado?
- O preço foi integralmente pago?
- Você recebeu a posse do imóvel?
- Algum herdeiro está questionando a venda?
- Existem dívidas ou restrições relacionadas ao imóvel?
Essas respostas ajudam a identificar se a solução depende principalmente do inventário, da regularização contratual ou de uma medida judicial.
Vale a Pena Entrar com Ação Judicial para Regularizar o Imóvel?
Depende da situação.
Em alguns casos, a solução pode ocorrer por inventário extrajudicial, formalização de cessão ou transferência consensual.
Em outros, pode ser necessário ajuizar inventário, exigir o cumprimento de uma obrigação, discutir a validade de um contrato ou defender a posse do comprador.
Se houve pagamento por um imóvel que o vendedor não podia transferir, também pode ser necessário avaliar medidas relacionadas à restituição de valores e à responsabilidade contratual.
Por isso, antes de iniciar uma ação, é importante identificar o direito efetivamente adquirido e o resultado jurídico possível.
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O escritório Valter Lopes Advocacia atua na análise de imóveis adquiridos de herdeiros, contratos de compra e venda, cessões de direitos hereditários, inventários e regularização imobiliária.
A atuação pode envolver a identificação dos sucessores, análise da matrícula, verificação dos documentos contratuais e avaliação das medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias.
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Perguntas Frequentes sobre Compra de Imóvel de Herança sem Inventário
Comprei um imóvel de herança sem inventário. A compra é nula?
Não necessariamente. É necessário verificar a natureza do negócio, quem vendeu e quais formalidades foram observadas. A cessão de direitos hereditários possui regras próprias, e seus efeitos podem depender da situação sucessória.
Um herdeiro pode vender sozinho a casa deixada pelos pais?
Em regra, não pode agir como proprietário exclusivo de um imóvel que integra a herança indivisa. A cessão de seus direitos hereditários é diferente da venda definitiva de toda a casa.
Se todos os herdeiros assinaram, posso registrar o imóvel diretamente?
Não necessariamente. A concordância dos herdeiros é relevante, mas a transferência exige título adequado e observância das formalidades legais e registrais.
Posso abrir o inventário mesmo não sendo herdeiro?
O art. 616 do CPC prevê legitimidade concorrente do cessionário de direitos hereditários para requerer inventário. É necessário verificar se a documentação demonstra essa condição.
Posso regularizar o imóvel pelo cartório?
Dependendo das circunstâncias, podem existir soluções extrajudiciais, incluindo inventário e formalização de atos relacionados à transmissão. A possibilidade depende dos requisitos legais.
Posso fazer usucapião de imóvel comprado de herdeiros?
Em determinadas situações, sim, desde que estejam presentes os requisitos legais da modalidade aplicável. O contrato e a posse precisam ser examinados.
Posso fazer adjudicação compulsória sem inventário?
Depende da origem da obrigação de transferência. Se o próprio falecido vendeu o imóvel antes de morrer, a situação pode ser diferente de uma venda informal realizada posteriormente por apenas um herdeiro.
Se os herdeiros se recusarem a transferir, posso recuperar meu dinheiro?
Dependendo da validade do negócio, das obrigações assumidas e das provas de pagamento, podem existir fundamentos para exigir cumprimento contratual ou restituição de valores.
O imóvel está no nome do falecido há muitos anos. Ainda posso regularizar?
A passagem do tempo não impede automaticamente toda regularização, mas é necessário verificar a documentação, a situação sucessória e eventuais questões possessórias ou registrais.
Quanto custa fazer o inventário para transferir o imóvel?
O custo depende do patrimônio, da tributação, dos emolumentos, da modalidade de inventário e dos honorários profissionais.
Comprou um Imóvel de Herança e Não Consegue Colocá-lo no Seu Nome?
Comprar um imóvel que ainda pertence ao espólio pode gerar dificuldades quando o inventário não foi realizado ou quando os vendedores não possuíam poderes para transferir a propriedade.
Entretanto, a falta de inventário não significa automaticamente que toda negociação esteja perdida.
A solução depende de quem vendeu, qual direito foi adquirido, quais documentos existem e se os herdeiros concordam com a regularização.
Em determinadas situações, o inventário pode ser o caminho principal. Em outras, será necessário avaliar cessão de direitos hereditários, adjudicação compulsória ou medidas judiciais específicas.
O escritório Valter Lopes Advocacia atua na análise de compras de imóveis de herança e na identificação das medidas jurídicas cabíveis para sua regularização.
Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
