Você comprou uma casa, apartamento ou terreno, pagou o valor combinado, mas o vendedor não quer assinar a escritura? Dependendo do contrato, dos pagamentos realizados e da situação do imóvel, é possível exigir a transferência da propriedade, inclusive por meio de adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial.
O fato de o vendedor se recusar a comparecer ao cartório não significa, necessariamente, que o comprador ficará sem o imóvel ou perderá o dinheiro investido.
Entretanto, é importante verificar se a pessoa que vendeu o imóvel realmente possui poderes para transferi-lo, se o preço foi quitado e se existem pendências na matrícula.
Quando os requisitos legais estão preenchidos, a adjudicação compulsória pode permitir a regularização da propriedade mesmo sem a assinatura voluntária do vendedor.
Paguei pelo imóvel e não recebi a escritura
O vendedor pode se recusar a passar a escritura depois de receber o pagamento?
Em regra, se o comprador cumpriu suas obrigações e o vendedor assumiu validamente o compromisso de transferir o imóvel, a recusa injustificada pode caracterizar descumprimento contratual.
Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil disciplinam o direito do promitente comprador à aquisição do imóvel e a possibilidade de exigir a escritura definitiva.
Assim, quando o contrato é válido e as condições para a transferência foram atendidas, o comprador poderá buscar o cumprimento da obrigação.
Antes de iniciar qualquer procedimento, porém, é necessário verificar:
- Se existe contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
- Se o preço foi integralmente pago;
- Se a obrigação de transferir o imóvel já é exigível;
- Se o vendedor consta como proprietário na matrícula ou possui direitos transmissíveis;
- Se existem impedimentos registrais ou disputas sobre a propriedade.
A solução depende dessas informações, pois nem toda recusa decorre exclusivamente da vontade do vendedor.
O que fazer quando o vendedor não quer assinar a escritura?
O comprador deve começar pela análise do contrato e da documentação do imóvel. Em seguida, poderá avaliar uma tentativa formal de solução e, se necessário, medidas para exigir a transferência.
1. Verifique a matrícula atualizada do imóvel
A matrícula, obtida no Cartório de Registro de Imóveis competente, permite identificar quem aparece como proprietário e quais registros ou averbações existem sobre o bem.
Esse documento pode revelar hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, indisponibilidades ou outras situações que exigem atenção.
Se o vendedor não consta como proprietário, será necessário investigar a cadeia de transmissões e a origem dos direitos que ele pretendeu vender.
2. Separe o contrato e os comprovantes de pagamento
O contrato demonstra as condições da negociação. Já os comprovantes de pagamento ajudam a demonstrar que o comprador cumpriu suas obrigações.
Podem ser relevantes transferências bancárias, recibos, comprovantes de Pix, cheques, declarações de quitação e mensagens relacionadas ao pagamento.
Quanto mais clara estiver a comprovação da negociação, melhor será a avaliação da medida jurídica adequada.
3. Solicite formalmente a transferência
Em determinadas situações, é recomendável encaminhar uma notificação extrajudicial ao vendedor para exigir o cumprimento da obrigação.
A notificação permite documentar a solicitação, indicar as providências esperadas e registrar eventual recusa.
No procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, a legislação prevê notificação específica e prazo de 15 dias, observadas as formalidades legais.
4. Avalie a adjudicação compulsória
Se a transferência não ocorrer, a adjudicação compulsória poderá ser uma solução quando os requisitos estiverem preenchidos.
Um advogado imobiliário em Ribeirão das Neves poderá examinar o contrato, a matrícula, a quitação e as condições para buscar a transferência do imóvel.
O que é adjudicação compulsória de imóvel?
Adjudicação compulsória é um procedimento que pode permitir a aquisição formal da propriedade quando existe obrigação válida de transferência, mas o responsável não outorga o título necessário.
Ela é especialmente relevante quando o comprador cumpriu o contrato, mas não consegue obter a escritura definitiva.
Dependendo do caso, a adjudicação poderá ocorrer:
- Judicialmente: mediante processo no Poder Judiciário;
- Extrajudicialmente: mediante procedimento perante o Registro de Imóveis competente.
A escolha depende das características da documentação, da situação registral e da existência de controvérsias que precisem ser solucionadas judicialmente.
É possível conseguir a escritura sem entrar com processo judicial?
Sim. A Lei nº 14.382/2022 introduziu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo a adjudicação compulsória extrajudicial.
Esse procedimento é realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da localização do bem, com assistência de advogado ou defensor público.
O Conselho Nacional de Justiça regulamentou a matéria por meio do Provimento nº 150/2023, que acrescentou regras ao Código Nacional de Normas do foro extrajudicial.
O procedimento envolve a apresentação dos documentos exigidos, a demonstração da obrigação de transferência e a notificação dos interessados, conforme as circunstâncias.
Entre os documentos que podem ser necessários estão:
- Instrumento de promessa de compra e venda ou cessão de direitos;
- Comprovação da quitação ou do cumprimento das obrigações pertinentes;
- Ata notarial, conforme as exigências regulamentares;
- Documentação relativa à notificação do responsável pela transferência;
- Certidões exigidas pela legislação;
- Comprovante do ITBI, quando devido;
- Procuração com poderes específicos.
A ausência de escritura não significa que o procedimento será automaticamente aprovado. O registrador examinará os documentos e os requisitos legais.
Como funciona a ação judicial de adjudicação compulsória?
Na via judicial, o comprador poderá requerer o reconhecimento do direito à transferência do imóvel, demonstrando o negócio jurídico e o cumprimento das obrigações necessárias.
O processo poderá envolver a análise do contrato, dos comprovantes de pagamento, da matrícula e de eventuais argumentos apresentados pelo vendedor.
Se o pedido for julgado procedente e estiverem preenchidos os requisitos registrais, a decisão judicial poderá servir de fundamento para a transferência da propriedade, observadas as formalidades legais.
Essa via pode ser especialmente relevante quando existem controvérsias sobre a negociação, necessidade de produção de provas ou outras questões que não possam ser resolvidas adequadamente no procedimento extrajudicial.
Comprei o imóvel com contrato de gaveta. Posso exigir a escritura?
O contrato particular não impede, por si só, a adjudicação compulsória.
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso significa que a falta de registro do contrato não elimina automaticamente a possibilidade de exigir o cumprimento da obrigação entre as partes.
Entretanto, será necessário examinar a validade do negócio, a comprovação da aquisição, a situação da matrícula e os demais requisitos.
Se o imóvel não possui matrícula individualizada, integra parcelamento irregular ou apresenta problemas na cadeia de titularidade, a solução poderá exigir providências adicionais de regularização imobiliária.
Paguei todo o imóvel, mas o vendedor desapareceu. Ainda posso regularizar?
O desaparecimento ou a dificuldade de localizar o vendedor não impede necessariamente a adoção de medidas jurídicas.
É importante preservar o contrato, os comprovantes de pagamento, as mensagens e as informações disponíveis sobre a identidade e o endereço do vendedor.
Na adjudicação compulsória extrajudicial, existem regras específicas para a notificação dos interessados, inclusive quando não são localizados, observadas as formalidades regulamentares.
Na via judicial, também existem mecanismos processuais de citação para situações em que o endereço da parte é desconhecido ou não pode ser identificado após as diligências cabíveis.
A possibilidade de regularização dependerá da prova do negócio jurídico e da situação do imóvel.
O vendedor morreu antes de passar a escritura. O que acontece?
Quando o vendedor falece antes de formalizar a transferência, a obrigação assumida poderá repercutir sobre seu espólio ou sucessores, conforme a situação jurídica.
O comprador deve verificar se existe inventário, quem representa o espólio e quais documentos demonstram a negociação.
Dependendo das circunstâncias, poderá ser possível buscar a transferência pela via adequada, sem presumir que o falecimento extinguiu o direito do comprador.
A análise deve considerar também a situação registral do imóvel e a identificação das pessoas que precisam participar do procedimento.
Posso perder o imóvel mesmo depois de pagar tudo?
O pagamento integral representa um elemento importante, mas não substitui automaticamente o registro da propriedade.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade imobiliária entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Enquanto não houver a regularização registral, podem existir riscos relacionados a:
- Alienação do imóvel a terceiros;
- Penhoras e constrições judiciais;
- Falecimento do vendedor e conflitos sucessórios;
- Divergências sobre a titularidade;
- Impedimentos para financiamento ou futura venda.
Esses riscos não significam que o comprador perderá necessariamente o imóvel, mas demonstram a importância de não deixar a regularização indefinidamente pendente.
Quero avaliar a transferência do imóvel para meu nome
E se o vendedor não for o proprietário que aparece na matrícula?
Essa situação exige atenção especial.
O vendedor pode possuir apenas direitos decorrentes de contrato particular, cessão ou promessa de compra e venda, sem que a propriedade esteja registrada em seu nome.
Nesses casos, é necessário investigar a cadeia de negócios e verificar quem possui legitimidade para realizar a transferência.
Dependendo da documentação, poderão existir soluções por adjudicação compulsória, regularização da cadeia contratual ou outras medidas jurídicas.
Porém, se a pessoa que vendeu não tinha direitos válidos sobre o imóvel, a situação poderá envolver inadimplemento contratual e eventual responsabilidade pelos prejuízos causados.
Quais documentos preciso para obrigar o vendedor a passar a escritura?
A análise jurídica costuma começar pelos seguintes documentos:
- Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
- Recibos e comprovantes de pagamento;
- Declaração de quitação, se houver;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Documentos pessoais do comprador;
- Documentos disponíveis do vendedor;
- Mensagens e comunicações sobre a escritura;
- Notificações extrajudiciais e respectivas respostas;
- Documentos de cessão de direitos, quando existentes;
- Comprovantes de posse, quando relevantes.
Nem todos esses documentos serão exigidos em qualquer situação. O procedimento escolhido poderá demandar certidões, ata notarial e outros documentos específicos.
Quanto custa fazer adjudicação compulsória?
O custo depende da via escolhida e das características do imóvel.
Na adjudicação extrajudicial, podem existir despesas com ata notarial, notificações, certidões, emolumentos e registro, além dos honorários advocatícios.
Na via judicial, poderão existir custas processuais, honorários e outras despesas, conforme a tramitação e a necessidade de provas.
Também é necessário verificar a incidência do ITBI e eventuais pendências fiscais ou registrais.
Não existe um valor único aplicável a todos os imóveis. A estimativa depende da documentação e do procedimento necessário.
Quanto tempo demora para conseguir a escritura pela Justiça?
O prazo varia conforme a complexidade do caso, a localização das partes, a necessidade de produção de provas e a tramitação do processo.
Na via extrajudicial, o tempo também depende da apresentação correta dos documentos, das notificações e da existência de exigências formuladas pelo Registro de Imóveis.
Portanto, não é possível garantir previamente um prazo de conclusão.
O comprador pode pedir indenização se o vendedor não passar a escritura?
Dependendo das circunstâncias, o descumprimento contratual poderá justificar a discussão de perdas e danos.
Entretanto, a recusa em outorgar a escritura não gera automaticamente direito a indenização por dano moral.
É necessário examinar a conduta do vendedor, os prejuízos efetivamente demonstrados, o nexo causal e os demais requisitos legais.
Quando o objetivo principal é manter o imóvel, pode ser mais adequado avaliar primeiro as medidas destinadas ao cumprimento da obrigação de transferência.
Advogado imobiliário em Ribeirão das Neves e Belo Horizonte
O Valter Lopes Advocacia, sob a responsabilidade do Dr. Valter de Sá Lopes, OAB/MG nº 238.502, atua em Direito Imobiliário, incluindo conflitos decorrentes de compra e venda de imóveis, descumprimento contratual e dificuldades na transferência da propriedade.
O escritório possui sede em Ribeirão das Neves e presta atendimento em Belo Horizonte e outras cidades da região metropolitana, além de atendimento online.
A assistência jurídica pode compreender a análise do contrato, a verificação da matrícula, a avaliação da necessidade de notificação e a definição da medida adequada para buscar a regularização do imóvel.
Perguntas frequentes sobre vendedor que não passa a escritura
1. Paguei a casa, mas só tenho contrato de compra e venda. Posso colocar no meu nome?
Dependendo da validade do contrato, da quitação e da situação registral, poderá ser possível exigir a transferência. A adjudicação compulsória é uma das medidas que podem ser avaliadas.
2. O vendedor é obrigado a assinar a escritura depois da quitação?
Em regra, quando existe obrigação válida de transferência e o comprador cumpriu as condições contratuais, o vendedor deve praticar os atos necessários à formalização do negócio.
3. Posso fazer adjudicação compulsória sem contrato registrado?
Sim. A Súmula 239 do STJ estabelece que a adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda. Os demais requisitos, entretanto, precisam ser demonstrados.
4. Preciso entrar na Justiça para conseguir a escritura?
Nem sempre. A Lei de Registros Públicos permite adjudicação compulsória extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos legais e regulamentares.
5. O vendedor morreu. Posso exigir a transferência dos herdeiros?
Dependendo da documentação e das circunstâncias, a obrigação poderá ser exigida pelas vias adequadas, com participação do espólio ou dos sucessores quando necessária.
6. O imóvel não tem matrícula individual. Posso fazer adjudicação compulsória?
A ausência de matrícula individualizada pode representar obstáculo registral e exigir providências adicionais. É necessário verificar a origem do imóvel e a possibilidade jurídica de individualização.
7. O contrato de gaveta vale como escritura?
Não. O contrato particular pode produzir obrigações entre as partes e fundamentar determinadas medidas jurídicas, mas não equivale automaticamente ao registro de transferência da propriedade.
Pagou pelo imóvel e o vendedor não passa a escritura? Saiba quais medidas podem ser adotadas
Quando o comprador paga pelo imóvel e o vendedor não formaliza a transferência, é importante agir com base no contrato, nos comprovantes de pagamento e na situação do Registro de Imóveis.
A recusa injustificada do vendedor não impede necessariamente a regularização. A legislação prevê instrumentos para exigir o cumprimento da obrigação, inclusive adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial.
Se você comprou um imóvel em Ribeirão das Neves, Belo Horizonte ou região e não consegue obter a escritura, o Valter Lopes Advocacia pode avaliar a documentação e as medidas jurídicas cabíveis.
Falar com advogado sobre escritura de imóvel
Conteúdo informativo. A possibilidade de adjudicação compulsória e de outras medidas jurídicas depende da validade do negócio, da documentação e da situação registral do imóvel.
