Se o apartamento não foi entregue no prazo, o comprador pode, em determinadas situações, rescindir o contrato e buscar a restituição integral dos valores pagos. Mas antes de aceitar um distrato, deixar de pagar as parcelas ou ajuizar uma ação, é necessário descobrir qual é o prazo juridicamente aplicável ao contrato e quem efetivamente deu causa ao encerramento do negócio.
Isso porque existe uma diferença importante entre o comprador que simplesmente desistiu da aquisição e aquele que pretende sair porque a construtora ou incorporadora ultrapassou o prazo de entrega.
Nos contratos submetidos ao regime atual da incorporação imobiliária, pode existir cláusula de tolerância de até 180 dias corridos. Essa tolerância, entretanto, deve estar expressamente pactuada, de forma clara e destacada.
Ultrapassado o prazo aplicável sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, pode surgir a possibilidade de escolher entre continuar com o imóvel e analisar as consequências da mora ou resolver o contrato e buscar a restituição dos valores pagos.
Quero Analisar o Atraso do Meu Apartamento
Meu Apartamento Atrasou: Qual É a Primeira Coisa que Devo Conferir?
Antes de concluir que a construtora está juridicamente em atraso, pegue o contrato e procure três informações:
- a data originalmente prevista para conclusão ou entrega;
- a existência de cláusula de tolerância;
- eventuais aditivos assinados posteriormente alterando o prazo.
Essa primeira conferência é importante porque a data anunciada no material publicitário nem sempre é a única utilizada para definir juridicamente a mora.
Depois disso, deve-se verificar se a cláusula de tolerância atende aos requisitos legais e se o prazo efetivamente já terminou.
A Construtora Pode Atrasar a Entrega do Apartamento em 180 Dias?
A Lei nº 4.591/1964 prevê que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos depois da data contratualmente estabelecida para conclusão do empreendimento não dará causa à resolução nem à penalidade contra o incorporador quando essa tolerância tiver sido expressamente pactuada, de forma clara e destacada.
Portanto, não é correto simplesmente afirmar que toda construtora possui automaticamente mais 180 dias.
A primeira pergunta deve ser:
Existe uma cláusula válida de tolerância no seu contrato?
Se não existe, se a redação é diferente ou se há outras particularidades contratuais, a análise do início da mora pode mudar.
Passaram os 180 Dias e o Apartamento Não Foi Entregue. O Que Posso Fazer?
Quando o prazo juridicamente aplicável é ultrapassado e o adquirente não deu causa ao atraso, aparecem duas situações bastante diferentes.
Primeira: o comprador ainda deseja receber o apartamento.
Segunda: o atraso tornou o negócio desinteressante e o comprador pretende encerrar o contrato.
Essa escolha é importante porque as consequências jurídicas não são necessariamente as mesmas.
Quem pretende continuar com o imóvel deve analisar as consequências da mora e as indenizações eventualmente aplicáveis.
Quem não pretende mais continuar deve verificar se estão presentes os requisitos para resolução por inadimplemento da incorporadora e restituição dos valores.
Posso Rescindir o Contrato porque o Apartamento Não Foi Entregue?
Quando o atraso ultrapassa o prazo aplicável e não foi causado pelo adquirente, o art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 prevê a possibilidade de resolução do contrato.
Esse detalhe muda substancialmente a discussão.
Não se trata necessariamente de:
“Comprei e depois mudei de ideia.”
Pode se tratar de:
“Eu queria cumprir o contrato, mas a outra parte não entregou o imóvel no prazo aplicável.”
Essa distinção influencia diretamente a discussão sobre restituição e retenções.
Se Eu Rescindir por Causa do Atraso, Posso Receber Tudo que Paguei?
Nos casos abrangidos pelo art. 43-A, § 1º, ultrapassado o prazo legalmente considerado e não tendo o adquirente dado causa ao atraso, a lei prevê a resolução sem prejuízo da devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, observados os requisitos e a disciplina aplicável ao contrato.
Isso é muito diferente do distrato provocado simplesmente pela desistência ou inadimplemento do comprador.
Antes de aceitar qualquer proposta de devolução, portanto, vale responder:
- quanto foi efetivamente pago?
- qual era a data contratual de entrega?
- existe cláusula de tolerância?
- esse prazo já terminou?
- houve aditivo?
- quem está dando causa ao encerramento?
- qual percentual a empresa pretende descontar?
Essas respostas permitem descobrir se a proposta apresentada pela construtora está tratando o caso como atraso da empresa ou como simples desistência do comprador.
A Construtora Pode Reter 25% do que Eu Paguei?
Não existe uma resposta correta baseada apenas no percentual.
Primeiro é necessário identificar por que o contrato está terminando.
As regras aplicáveis ao comprador que desiste ou dá causa à resolução não devem ser automaticamente transferidas para uma situação em que a incorporadora descumpriu o prazo de entrega.
Por isso, se a empresa afirma que devolverá, por exemplo, apenas 75% dos valores pagos, a pergunta mais importante não é inicialmente se “25% é muito ou pouco”.
A pergunta anterior é:
qual é o fundamento jurídico para existir retenção neste caso específico?
A Construtora Me Ofereceu um Distrato. Devo Assinar?
Uma proposta de distrato pode solucionar o problema sem processo judicial.
Mas o documento precisa ser compreendido antes da assinatura.
Isso porque ele pode estabelecer:
- quanto será devolvido;
- quais valores serão retidos;
- prazo para pagamento;
- parcelamento da restituição;
- tratamento da corretagem;
- renúncia a outras pretensões;
- quitação ampla;
- declaração de que a saída ocorreu por iniciativa do comprador.
Imagine que a entrega já esteja além do prazo aplicável, mas o documento declare que o comprador está “desistindo voluntariamente da aquisição”.
Essa redação merece atenção porque pode não refletir corretamente a razão pela qual o contrato está sendo encerrado.
Faça Este Teste Antes de Assinar o Distrato
Antes de aceitar a proposta da incorporadora, tente responder às seguintes perguntas usando apenas seus documentos:
- Qual era a data original de entrega?
- Existe tolerância de 180 dias?
- A cláusula está clara e destacada?
- Quando terminou o prazo total?
- Foi assinado algum aditivo?
- Quanto você pagou até agora?
- Quanto a empresa pretende devolver?
- Quais valores pretende descontar?
- Qual justificativa apresenta para cada desconto?
- Em quanto tempo promete devolver o dinheiro?
- O distrato afirma que a iniciativa do encerramento foi sua?
- Existe cláusula de quitação geral?
Se algumas dessas respostas não estiverem claras, o ponto que precisa ser esclarecido não é apenas “se posso cancelar”, mas quais serão as consequências econômicas de assinar o documento apresentado.
Quero Conferir Minha Proposta de Distrato
Em Quanto Tempo o Dinheiro Deve Ser Devolvido?
Para a hipótese disciplinada pelo art. 43-A, § 1º, a Lei nº 4.591/1964 prevê restituição em até 60 dias corridos contados da resolução, com a atualização prevista na própria legislação.
Entretanto, existe uma pergunta anterior importante:
quando o seu contrato foi celebrado?
A Lei nº 13.786/2018 introduziu regras específicas nesse campo. Contratos anteriores à sua vigência podem exigir análise do regime jurídico e da jurisprudência aplicável à época.
Por isso, não é recomendável aplicar mecanicamente a regra atual a qualquer contrato antigo.
Não Quero Cancelar. Quero Receber o Apartamento. Tenho Algum Direito pelo Atraso?
Essa é a outra alternativa que precisa ser considerada.
Nos contratos submetidos ao art. 43-A, quando o prazo é ultrapassado e o comprador adimplente prefere manter o negócio, o § 2º prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada pro rata die, por ocasião da entrega, com correção nos termos contratuais.
Isso significa que o comprador não deve decidir pela rescisão apenas porque descobriu que ela é possível.
A pergunta prática é:
Você ainda quer o apartamento ou o atraso tornou a aquisição economicamente ou pessoalmente desinteressante?
As duas respostas levam a caminhos diferentes.
É Melhor Rescindir ou Esperar o Apartamento?
Não existe uma resposta universal.
Compare os dois cenários.
Se você ainda deseja o imóvel: deve analisar o prazo restante, a situação real da obra e as consequências jurídicas da mora.
Se você não deseja mais o imóvel: deve analisar a resolução, os valores pagos, a multa aplicável, o prazo de restituição e qualquer proposta de distrato.
Também existem fatores econômicos que podem influenciar a decisão:
- valor já pago;
- valorização ou desvalorização do imóvel;
- necessidade de moradia;
- aluguel suportado durante a espera;
- financiamento;
- estágio atual da construção;
- nova previsão de entrega;
- condições oferecidas para o distrato.
Por isso, duas pessoas que compraram unidades no mesmo empreendimento podem racionalmente escolher soluções diferentes.
Posso Receber Indenização e Também Rescindir?
É preciso distinguir as verbas.
O art. 43-A trata de forma diferente a resolução do contrato e a manutenção do negócio.
O § 3º estabelece que a multa referente à mora prevista no § 2º não pode ser cumulada com a multa relativa à inexecução tratada no § 1º.
Além disso, contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 podem envolver a aplicação de precedentes específicos do STJ.
Por isso, simplesmente somar todas as penalidades encontradas na internet pode produzir uma expectativa incorreta sobre o valor da pretensão.
Posso Pedir Lucros Cessantes pelo Atraso?
O Superior Tribunal de Justiça tratou do tema no Tema Repetitivo 970.
A orientação é de que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo e destinada a indenizar o cumprimento tardio, em regra afasta sua cumulação com lucros cessantes.
Isso significa que a existência de atraso não autoriza automaticamente somar multa contratual, aluguel presumido, lucros cessantes e outras indenizações.
É necessário identificar exatamente o que cada verba pretende reparar.
A Multa do Contrato Está Prevista Apenas Contra Mim. E a Construtora?
Esse problema também foi enfrentado pelo STJ.
No Tema Repetitivo 971, o tribunal estabeleceu que, em contrato de adesão entre comprador e construtora ou incorporadora, havendo cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada como parâmetro para fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, com a conversão econômica necessária quando as obrigações forem diferentes.
A data do contrato continua relevante, porque os Temas 970 e 971 foram julgados considerando contratos anteriores à disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018.
Eu Pago Aluguel Enquanto Espero. Posso Cobrar Esse Prejuízo?
Os comprovantes de aluguel devem ser preservados.
Entretanto, a existência desse gasto não significa automaticamente que ele poderá ser somado a toda e qualquer penalidade contratual.
É necessário verificar quais indenizações já estão previstas, qual o regime jurídico do contrato e se haveria duplicidade na reparação do mesmo prejuízo.
Portanto, guarde:
- contrato de locação;
- recibos;
- transferências bancárias;
- boletos;
- eventuais comunicações demonstrando que a locação ocorreu durante a espera pelo imóvel.
O Atraso Gera Dano Moral?
Não automaticamente.
O STJ mantém entendimento de que o mero inadimplemento contratual decorrente do atraso não gera, por si só, indenização por dano moral.
Entretanto, circunstâncias excepcionais podem justificar análise diferente, especialmente quando o atraso e suas consequências ultrapassam os transtornos normalmente associados ao descumprimento contratual.
Portanto, o pedido não deve ser baseado apenas na frase “a obra atrasou”.
É necessário demonstrar o que aconteceu além do atraso.
A Construtora Pode Justificar o Atraso com Chuva, Falta de Material ou Problemas Administrativos?
A justificativa precisa ser analisada concretamente.
Nem todo problema enfrentado durante a construção transfere automaticamente ao comprador o risco do empreendimento.
Chuvas, falta de mão de obra, fornecedores, embargos e entraves administrativos aparecem com frequência nas discussões judiciais, mas a aptidão de cada circunstância para afastar responsabilidade depende do caso concreto.
Por isso, preserve os comunicados nos quais a incorporadora explica o atraso.
A Construtora Pode Prorrogar a Entrega Várias Vezes?
Uma cláusula de tolerância não equivale a uma autorização ilimitada para alterar unilateralmente a data de entrega.
Se você recebeu sucessivos comunicados com novas previsões, organize-os cronologicamente.
Por exemplo:
- contrato: dezembro de 2025;
- primeiro comunicado: março de 2026;
- segundo comunicado: julho de 2026;
- nova previsão: dezembro de 2026.
Essa sequência permite comparar o prazo contratual com as alterações anunciadas posteriormente.
Devo Assinar um Aditivo Prorrogando o Prazo?
Antes da assinatura, verifique exatamente o que está sendo alterado.
O documento pode conter mais do que uma nova data.
Procure especialmente:
- novo prazo;
- nova tolerância;
- renúncia a penalidades;
- quitação de atrasos anteriores;
- alteração da multa;
- declarações sobre responsabilidade pelo atraso.
Se o aditivo modifica direitos relacionados a um atraso que já ocorreu, sua análise econômica pode ser tão importante quanto a nova data de entrega.
Posso Parar de Pagar as Parcelas porque a Construtora Atrasou?
Simplesmente interromper os pagamentos por iniciativa própria pode criar um problema adicional.
A incorporadora poderá tentar caracterizar o comprador como inadimplente, enquanto o comprador sustenta que o descumprimento começou com a empresa.
Por isso, antes de suspender pagamentos, é importante definir qual posição será adotada:
- continuar exigindo o imóvel;
- negociar uma solução;
- formalizar a resolução;
- discutir judicialmente as obrigações;
- avaliar eventual tutela de urgência.
O ponto central é evitar transformar uma discussão inicialmente relacionada ao atraso da empresa em outra discussão sobre inadimplência do comprador.
É Possível Pedir Judicialmente a Suspensão das Parcelas?
Dependendo das circunstâncias, pode ser analisado pedido de tutela de urgência.
A concessão não é automática.
O contrato, o prazo de entrega, a prova do atraso, os pagamentos realizados e a pretensão de resolução podem ser relevantes para demonstrar os requisitos processuais.
A Construtora Pode Negativar Meu Nome?
Essa questão deve ser analisada em conjunto com a situação das parcelas.
Se o comprador simplesmente deixa de pagar sem formalizar adequadamente a controvérsia, aumenta o risco de cobrança e discussão sobre inadimplência.
Se já existe disputa sobre resolução por culpa da incorporadora, podem ser necessárias providências específicas para tratar cobranças e eventual negativação.
O Apartamento Está Pronto, mas Ainda Não Recebi as Chaves. Ainda Existe Atraso?
A conclusão física da unidade não encerra necessariamente toda a discussão.
É preciso verificar o que o contrato estabeleceu como entrega e se o empreendimento possui condições jurídicas e materiais para disponibilização da unidade ao adquirente.
A Lei nº 4.591/1964 também estabelece obrigações do incorporador relacionadas ao habite-se e à averbação da construção.
Financiei o Apartamento. Posso Rescindir Mesmo Assim?
A existência de financiamento torna a análise mais complexa.
É necessário identificar:
- quem recebeu os valores;
- quando o financiamento foi contratado;
- qual instituição financeira participou;
- qual a relação entre o financiamento e a compra;
- quais obrigações já foram constituídas.
Não é recomendável analisar apenas o contrato com a incorporadora quando existem outros instrumentos vinculados à aquisição.
Antes de Decidir, Confira Estes 10 Pontos
- 1. Data original de entrega.
- 2. Existência e redação da cláusula de tolerância.
- 3. Data em que terminou o prazo total.
- 4. Aditivos assinados.
- 5. Valor total já pago.
- 6. Situação atual das parcelas.
- 7. Estágio real da obra.
- 8. Justificativa apresentada pela empresa.
- 9. Valor oferecido em eventual distrato.
- 10. Renúncias ou quitações existentes na proposta.
Com essas informações, a pergunta deixa de ser apenas “posso rescindir?” e passa a ser também:
“Qual será o resultado econômico de cada alternativa disponível?”
Quais Documentos Separar para Analisar o Atraso?
- contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
- quadro-resumo;
- aditivos;
- comprovantes de entrada e sinal;
- comprovantes das parcelas;
- extrato financeiro fornecido pela incorporadora;
- documentos de corretagem;
- material publicitário;
- e-mails e mensagens;
- comunicados alterando a data de entrega;
- proposta de distrato;
- contrato de financiamento, se houver;
- comprovantes de aluguel ou outras despesas relacionadas ao atraso.
Se você já possui o contrato, os comprovantes de pagamento e uma proposta da construtora, esses documentos permitem comparar o que foi contratado, o que efetivamente aconteceu e o que a empresa pretende pagar para encerrar o negócio.
Quero Comparar Minhas Alternativas
Apartamento e Loteamento Atrasado São a Mesma Situação?
Não necessariamente.
A aquisição de unidade em incorporação imobiliária e a compra de terreno em loteamento possuem regimes legais que precisam ser diferenciados.
Se o problema envolve terreno, veja também nosso artigo sobre o que fazer quando o loteamento não foi entregue no prazo.
Quando o loteamento já está atrasado e o comprador pretende encerrar o contrato, veja também quando pode ser analisada a rescisão do loteamento e a devolução dos valores pagos.
E se a Empresa Não Estiver Atrasada e Eu Simplesmente Não Conseguir Mais Pagar?
Essa é outra situação jurídica.
Se a empresa está cumprindo suas obrigações e o comprador pretende sair porque enfrentou dificuldade financeira, as regras sobre resolução imputável ao adquirente e possíveis retenções passam a ter maior importância.
Se esse é o seu caso, veja nosso artigo comprei um lote e não consigo mais pagar: o que posso fazer?.
Essa distinção evita um erro frequente: utilizar as regras de uma rescisão provocada pelo vendedor em um caso de desistência do comprador — ou fazer exatamente o contrário.
Atraso na Entrega de Apartamento em Belo Horizonte – MG
Compradores de apartamentos na planta em Belo Horizonte que enfrentam atraso devem inicialmente confrontar a data contratual, a cláusula de tolerância e as posteriores comunicações da incorporadora.
Quando o prazo aplicável já terminou, a análise deve considerar se o comprador ainda pretende receber o imóvel ou encerrar o negócio.
Apartamento Não Entregue em Lagoa Santa – MG
Em Lagoa Santa, compradores de imóveis em novos empreendimentos podem enfrentar a mesma dúvida quando a previsão de entrega é alterada.
A análise do contrato, dos pagamentos e de eventual proposta de distrato permite identificar as alternativas disponíveis antes de uma decisão definitiva.
Atraso na Entrega de Apartamento em Ribeirão das Neves – MG
Em Ribeirão das Neves, o comprador que recebeu sucessivas alterações na previsão de entrega deve preservar os comunicados da incorporadora e compará-los com o contrato original.
Esses documentos podem ser relevantes para determinar quando o atraso efetivamente começou.
Apartamento Atrasado em Vespasiano – MG
Compradores de apartamentos e outros imóveis na planta em Vespasiano também podem precisar avaliar as consequências do atraso, especialmente quando a incorporadora apresenta nova previsão ou proposta de distrato.
Perguntas Frequentes Sobre Apartamento Não Entregue no Prazo
A construtora sempre tem 180 dias extras?
Não. O art. 43-A condiciona essa tolerância à existência de previsão expressamente pactuada, clara e destacada.
Passaram os 180 dias. Posso rescindir?
Ultrapassado o prazo aplicável e não tendo o adquirente dado causa ao atraso, pode ser analisada a resolução prevista no art. 43-A, § 1º.
Posso receber integralmente os valores pagos?
Na hipótese disciplinada pelo art. 43-A, § 1º, a lei prevê restituição integral dos valores pagos e a multa estabelecida, observados os requisitos legais e o regime aplicável ao contrato.
A empresa pode chamar minha rescisão de distrato?
Pode apresentar uma proposta denominada distrato, mas o nome do documento não substitui a análise da causa real do encerramento e de suas cláusulas.
Devo assinar o distrato imediatamente?
É recomendável primeiro conferir os valores, retenções, prazo de devolução, causa atribuída ao encerramento e eventual quitação ou renúncia.
A construtora pode reter 25%?
Não se deve aplicar automaticamente um percentual próprio de situações imputáveis ao comprador quando a discussão decorre de atraso da incorporadora.
Quanto tempo a construtora tem para devolver o dinheiro?
Na hipótese atualmente disciplinada pelo art. 43-A, § 1º, a lei prevê até 60 dias corridos contados da resolução. Contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 precisam ter seu regime jurídico analisado.
Posso preferir receber o apartamento?
Sim. A legislação também disciplina a situação do adquirente adimplente que mantém o contrato depois de ultrapassado o prazo.
Posso parar de pagar?
A interrupção unilateral sem análise pode criar uma discussão adicional sobre inadimplência. É importante definir previamente a estratégia para o contrato.
Atraso gera dano moral?
Não automaticamente. O simples inadimplemento contratual, por si só, não basta em todos os casos. Circunstâncias excepcionais precisam ser demonstradas.
Pagar aluguel enquanto espero aumenta minha indenização?
O gasto deve ser documentado, mas sua reparação e eventual cumulação com outras penalidades dependem do contrato e do regime jurídico aplicável.
É melhor esperar ou rescindir?
Depende do objetivo do comprador, estágio da obra, valores pagos, situação econômica do contrato, consequências do atraso e condições oferecidas para eventual encerramento.
Seu Apartamento Está Atrasado? Antes de Decidir, Compare o Contrato com o Que a Construtora Está Oferecendo
A regra geral encontrada na internet pode dizer que existe possibilidade de rescisão. O que ela não responde sozinha é quanto você receberia, quais descontos estão sendo propostos, qual regime se aplica ao seu contrato e se economicamente faz mais sentido continuar ou encerrar a aquisição.
Por isso, os documentos mais importantes são o contrato, os aditivos, os comprovantes de pagamento, os comunicados de atraso e eventual proposta de distrato.
Com esses elementos, é possível comparar a data efetivamente contratada, o prazo já transcorrido, os valores desembolsados e as condições apresentadas pela incorporadora.
O Dr. Valter Lopes, OAB/MG 238.502, atua na análise de contratos imobiliários, rescisões e conflitos relacionados ao atraso na entrega de imóveis em Belo Horizonte, Lagoa Santa, Ribeirão das Neves, Vespasiano e Região Metropolitana.
Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
