A extinção de condomínio entre herdeiros pode ser utilizada quando duas ou mais pessoas se tornam proprietárias do mesmo imóvel por herança e não conseguem chegar a um acordo sobre o que fazer com o bem.
É comum, por exemplo, que um herdeiro queira vender a casa, outro queira continuar morando nela e um terceiro simplesmente não aceite nenhuma proposta. Quando a negociação não funciona, os demais não precisam necessariamente permanecer nessa copropriedade indefinidamente.
Dependendo da situação, pode ser proposta uma ação de extinção de condomínio. Se o imóvel for indivisível e nenhum dos coproprietários ficar com o bem indenizando os demais, poderá ser realizada sua alienação e posterior divisão do valor de acordo com os quinhões.
Quanto ao prazo, não existe um tempo fixo para terminar uma ação de extinção de condomínio. A duração depende da existência de contestação, número de herdeiros, regularidade documental do imóvel, necessidade de avaliação, recursos, eventual ocupação e, principalmente, da fase de alienação do bem.
Quero Resolver o Imóvel Entre os Herdeiros
O Que É Extinção de Condomínio Entre Herdeiros?
A extinção de condomínio é uma forma de encerrar a situação em que duas ou mais pessoas possuem conjuntamente determinado bem.
No Direito Sucessório, isso acontece com frequência depois da morte dos pais.
Imagine que três irmãos recebam uma casa na herança. Depois da partilha, cada um passa a possuir determinado quinhão sobre o imóvel.
Um deseja vender. Outro quer permanecer com a casa. O terceiro não aceita vender nem possui recursos para comprar as participações dos demais.
Se não houver acordo, a extinção do condomínio pode ser utilizada para solucionar juridicamente esse impasse.
Ninguém É Obrigado a Permanecer em Condomínio para Sempre?
Em regra, não.
O art. 1.320 do Código Civil estabelece que o condômino pode exigir a divisão da coisa comum.
Quando o imóvel for indivisível, o art. 1.322 estabelece solução específica: se os coproprietários não quiserem que o bem seja adjudicado a apenas um deles mediante indenização dos outros, poderá ocorrer a venda e a repartição do valor apurado.
Isso significa que um herdeiro não possui, em regra, poder absoluto para obrigar os demais a permanecerem indefinidamente proprietários do mesmo imóvel.
Quando Cabe Extinção de Condomínio Entre Herdeiros?
A medida pode ser analisada quando existe copropriedade e os titulares não conseguem chegar a uma solução consensual.
Algumas situações comuns são:
- um herdeiro quer vender e outro se recusa;
- dois irmãos querem vender e um não aceita;
- um herdeiro mora sozinho no imóvel e não quer sair;
- um dos coproprietários não aceita colocar o imóvel à venda;
- ninguém possui recursos para comprar a parte dos demais;
- há divergência sobre o preço de venda;
- o imóvel permanece fechado e gerando despesas;
- os herdeiros discutem sobre aluguel ou utilização do bem;
- um dos herdeiros pretende encerrar definitivamente a copropriedade.
Um Herdeiro Não Quer Vender. Mesmo Assim É Possível Extinguir o Condomínio?
Em regra, a discordância de um dos coproprietários pode impedir uma venda particular voluntária da totalidade do imóvel, mas não significa necessariamente que os demais ficarão presos à copropriedade para sempre.
É justamente para solucionar esse tipo de impasse que existe a possibilidade de extinção do condomínio.
Primeiro, pode ser tentado um acordo.
Se não houver solução consensual, poderá ser analisada a medida judicial adequada para encerrar a propriedade comum.
Veja também nosso artigo sobre o que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel.
Dois Herdeiros Querem Vender e Apenas Um Não Quer. A Maioria Pode Obrigar a Venda?
Não funciona simplesmente pela regra de “dois contra um”.
A maioria dos herdeiros não pode assinar, em nome do coproprietário contrário, uma venda voluntária da totalidade do imóvel.
Por outro lado, o herdeiro contrário também não possui necessariamente o direito de impedir para sempre a solução da copropriedade.
Se a negociação fracassar, os interessados poderão analisar a extinção do condomínio.
Como Funciona a Extinção de Condomínio na Prática?
Antes de ajuizar a ação, é importante verificar a situação jurídica e registral do imóvel.
Normalmente, a análise envolve:
- matrícula atualizada do imóvel;
- inventário e partilha;
- quinhão pertencente a cada coproprietário;
- eventual ocupação exclusiva do imóvel;
- existência de cônjuge ou companheiro sobrevivente;
- possível direito real de habitação;
- IPTU e despesas do imóvel;
- eventuais benfeitorias;
- tentativas anteriores de venda ou acordo.
Depois dessa análise, pode ser realizada uma tentativa extrajudicial de composição.
Não sendo possível solucionar o conflito, poderá ser ajuizada a ação correspondente.
É Necessário Notificar o Outro Herdeiro Antes da Ação?
A notificação pode ser útil, embora sua necessidade jurídica dependa da pretensão e das circunstâncias concretas.
Ela permite demonstrar formalmente que existe interesse em solucionar a copropriedade e pode apresentar alternativas antes da judicialização.
Por exemplo, a notificação pode propor:
- venda amigável do imóvel;
- avaliação por profissional escolhido pelas partes;
- compra da participação dos demais por um dos herdeiros;
- compra da participação daquele que deseja sair;
- pagamento de indenização pelo uso exclusivo;
- prazo para uma solução consensual.
Em alguns casos, uma proposta objetiva pode evitar o processo.
Um Herdeiro Pode Comprar a Parte dos Outros?
Sim.
Se um dos herdeiros possui interesse especial no imóvel, pode ser mais vantajoso que ele adquira os quinhões dos demais do que levar o bem à alienação judicial.
Nesse cenário, normalmente é importante estabelecer um valor de referência para o imóvel e calcular a participação correspondente a cada coproprietário.
Havendo consenso sobre preço, forma de pagamento e demais condições, a copropriedade pode ser encerrada de maneira consensual, observada a formalização jurídica e registral necessária.
O Que Acontece se Nenhum Herdeiro Quiser ou Puder Comprar a Parte dos Outros?
Quando o imóvel é indivisível, não há acordo para venda e nenhum dos coproprietários pretende ficar com o bem indenizando os demais, a solução pode ser sua alienação.
Depois da venda, o valor obtido é repartido conforme a participação de cada coproprietário, observados eventuais acertos patrimoniais reconhecidos no caso.
A Extinção de Condomínio Sempre Termina em Leilão?
Não.
Esse é um equívoco comum.
O fato de existir uma ação de extinção de condomínio não impede que os herdeiros cheguem posteriormente a um acordo.
Durante o processo, ainda pode ser possível negociar uma venda particular, a aquisição do imóvel por um dos coproprietários ou outra composição juridicamente adequada.
A alienação judicial passa a ser relevante quando não existe solução consensual e o bem indivisível precisa ser convertido em dinheiro para permitir o encerramento da copropriedade.
O Imóvel Pode Ser Vendido por Valor Inferior ao de Mercado?
A alienação judicial possui regras próprias e não deve ser tratada como se fosse uma venda particular comum.
Esse é um dos motivos pelos quais uma solução consensual pode ser economicamente interessante quando os herdeiros conseguem negociar.
Antes da alienação, a avaliação do imóvel é uma etapa importante para estabelecer sua referência econômica.
As condições concretas da venda judicial dependem do procedimento adotado e das decisões proferidas no processo.
Quanto Cada Herdeiro Recebe Depois da Venda?
O produto da alienação é distribuído conforme os direitos de cada coproprietário.
Se três irmãos forem proprietários de um terço cada, a referência inicial será a divisão do resultado nessa mesma proporção.
Entretanto, nem toda herança é dividida igualmente.
Podem existir meação, cônjuge ou companheiro sobrevivente, quinhões diferentes, cessões, despesas comuns, créditos entre coproprietários e outras questões que precisam ser consideradas antes da distribuição.
Um Herdeiro Mora Sozinho no Imóvel. Isso Impede a Extinção do Condomínio?
O simples fato de um herdeiro ocupar sozinho o imóvel não significa, por si só, que a copropriedade não possa ser extinta.
Além da extinção do condomínio, o uso exclusivo pode gerar uma discussão própria sobre eventual indenização aos demais coproprietários.
É necessário verificar, entre outros pontos, se os demais concordavam com a ocupação gratuita e quando houve oposição ao uso exclusivo.
Veja também nosso artigo sobre herdeiro que mora sozinho no imóvel da herança e eventual pagamento de aluguel.
Posso Cobrar Aluguel e Pedir a Extinção do Condomínio?
São questões diferentes.
A indenização pelo uso exclusivo busca compensar os coproprietários que não estão utilizando o bem.
A extinção do condomínio busca resolver definitivamente a propriedade comum.
Dependendo dos fatos e da estratégia processual, ambas as questões podem precisar ser enfrentadas.
É especialmente importante identificar quem ocupa o imóvel, desde quando, se houve oposição dos demais e se existe algum direito especial sobre a propriedade.
E se Quem Mora no Imóvel For a Viúva ou o Viúvo?
Essa é uma das principais exceções que precisam ser verificadas antes da ação.
O Código Civil assegura, nas hipóteses legais, direito real de habitação ao cônjuge sobrevivente sobre o imóvel destinado à residência da família.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também reconhece a proteção do companheiro sobrevivente nas situações juridicamente cabíveis.
Quando existe direito real de habitação, a situação muda substancialmente.
O STJ reafirmou que, enquanto perdurar esse direito, ele pode impedir tanto a extinção do condomínio quanto a alienação judicial do imóvel protegido.
Portanto, não é recomendável ajuizar uma ação de extinção de condomínio envolvendo imóvel ocupado por viúva, viúvo ou companheiro sobrevivente sem primeiro verificar essa questão.
O Inventário Precisa Estar Terminado para Fazer Extinção de Condomínio?
É necessário diferenciar duas situações.
Enquanto o inventário ainda está em andamento, os bens integram o espólio e a administração e eventual alienação seguem as regras próprias do processo sucessório.
Depois da partilha, pode surgir a copropriedade entre os herdeiros sobre determinado imóvel.
É nesse segundo cenário que normalmente aparece a discussão típica sobre extinção de condomínio entre os sucessores.
Precisa Registrar o Formal de Partilha Antes da Extinção de Condomínio?
Esse ponto merece atenção especial em Minas Gerais.
O Superior Tribunal de Justiça possui precedente reconhecendo que o registro formal da partilha no Cartório de Registro de Imóveis não constitui, por si só, condição necessária para o herdeiro propor ação de divisão ou extinção de condomínio.
Entretanto, existem decisões do Tribunal de Justiça de Minas Gerais adotando entendimento mais restritivo quanto à necessidade de regularização registral para viabilizar a alienação judicial do imóvel.
Por isso, em processos envolvendo imóveis localizados em Minas Gerais, é recomendável verificar previamente a matrícula e a situação do formal de partilha, evitando tratar a questão como se não existisse controvérsia jurisprudencial.
Imóvel sem Registro ou com Documentação Irregular Pode Dificultar a Ação?
Sim.
Problemas na matrícula, ausência de registro da partilha, construções não averbadas e outras irregularidades documentais podem criar questões adicionais antes ou durante a alienação do bem.
Por isso, a matrícula atualizada é um dos primeiros documentos que devem ser examinados.
Quando o problema principal for a documentação do imóvel, também pode ser necessário avaliar medidas de regularização imobiliária.
Quanto Tempo Demora uma Ação de Extinção de Condomínio Entre Herdeiros?
Não existe prazo fixo.
É importante desconfiar de qualquer promessa de que uma ação de extinção de condomínio terminará obrigatoriamente em determinado número de meses.
O processo pode envolver várias etapas, e cada uma delas pode ser simples ou litigiosa.
A duração depende principalmente da postura dos coproprietários e da situação documental do imóvel.
Quais Etapas Podem Aumentar o Tempo da Ação?
Entre os fatores que podem aumentar a duração estão:
- dificuldade para localizar e citar algum coproprietário;
- contestação do pedido;
- discussão sobre os percentuais de cada herdeiro;
- irregularidades na matrícula;
- formal de partilha não registrado;
- necessidade de avaliação judicial;
- discordância sobre o valor do imóvel;
- discussão sobre benfeitorias;
- cobrança de indenização pelo uso exclusivo;
- alegação de direito real de habitação;
- existência de coproprietário incapaz;
- recursos contra decisões judiciais;
- dificuldades na alienação do imóvel.
A Ação Pode Demorar Anos?
Pode, especialmente quando existe forte resistência entre os coproprietários, questões documentais ou necessidade de chegar até a fase de alienação judicial.
Isso não significa que todas as ações terão longa duração.
Em alguns casos, o ajuizamento da ação cria um incentivo para que os próprios herdeiros retomem a negociação e alcancem um acordo antes da alienação.
Por isso, o tempo efetivo depende muito mais das particularidades do processo do que de uma estimativa genérica.
Existe Forma de Resolver Mais Rápido?
A solução consensual costuma oferecer maior controle sobre o tempo e sobre o preço do imóvel.
Algumas alternativas são:
- obter avaliação profissional antes da negociação;
- enviar proposta formal aos demais coproprietários;
- estabelecer prazo objetivo para resposta;
- permitir que um herdeiro compre os quinhões dos outros;
- colocar o imóvel à venda por intermédio de corretor escolhido consensualmente;
- formalizar acordo durante o processo, caso a ação já tenha sido ajuizada.
Quando todos concordam com a solução econômica, muitas etapas litigiosas podem ser evitadas.
Vale a Pena Tentar um Acordo Antes da Extinção de Condomínio?
Em muitos casos, sim.
A venda consensual no mercado permite aos proprietários negociar preço, forma de pagamento e momento da alienação com maior autonomia.
Também evita que o conflito familiar continue aumentando.
Por outro lado, quando um dos coproprietários rejeita qualquer proposta, não compra a parte dos demais e não apresenta alternativa concreta, a tentativa de acordo pode chegar a um limite.
Nesse momento, a ação judicial pode se tornar necessária para impedir que a copropriedade permaneça indefinidamente sem solução.
Quero Analisar a Extinção do Condomínio
Quanto Custa uma Ação de Extinção de Condomínio?
O custo depende do valor do imóvel, das regras de custas aplicáveis ao processo, das provas necessárias e da complexidade do conflito.
Também podem surgir despesas relacionadas a avaliação, atos de alienação e outros procedimentos necessários ao andamento da demanda.
Os honorários advocatícios devem ser definidos conforme o trabalho envolvido e as regras profissionais aplicáveis.
Por isso, é necessário analisar o valor do patrimônio e a situação concreta antes de estimar o custo total.
Quem Paga as Despesas do Imóvel Enquanto a Ação Está em Andamento?
IPTU, condomínio, manutenção e outras despesas precisam ser analisados conforme a titularidade, o estágio sucessório e a utilização do bem.
O Código Civil estabelece que os condôminos participam das despesas da coisa comum proporcionalmente aos seus quinhões, sem prejuízo das particularidades decorrentes do uso exclusivo e de outros acertos entre eles.
Se apenas um herdeiro utiliza o imóvel, a relação entre despesas e eventual indenização pelo uso exclusivo também pode precisar ser discutida.
O Herdeiro que Fez Benfeitorias Tem Preferência para Ficar com o Imóvel?
As benfeitorias podem ser relevantes.
O art. 1.322 do Código Civil estabelece regras de preferência quando a coisa indivisível precisa ser alienada, incluindo, em igualdade de condições, preferência do condômino em relação ao estranho e critérios entre os próprios condôminos.
Entretanto, a existência e o valor das benfeitorias precisam ser demonstrados.
Quais Documentos Levar ao Advogado?
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidão de óbito;
- formal de partilha ou escritura pública de inventário;
- processo de inventário, se necessário;
- comprovante de registro da partilha, se existente;
- documentos dos coproprietários;
- comprovantes de IPTU e condomínio;
- avaliações existentes do imóvel;
- comprovantes de benfeitorias;
- mensagens entre os herdeiros sobre venda ou ocupação;
- notificações extrajudiciais;
- informações sobre quem atualmente ocupa o imóvel.
Extinção de Condomínio Entre Herdeiros em Belo Horizonte – MG
Em Belo Horizonte, é comum que imóveis recebidos por irmãos permaneçam em copropriedade depois do inventário, especialmente quando um dos sucessores reside no bem ou existe divergência sobre a venda.
Nesses casos, devem ser verificadas a matrícula, a partilha, a ocupação e os quinhões antes de definir a estratégia para encerramento da copropriedade.
Extinção de Condomínio em Ribeirão das Neves – MG
Em Ribeirão das Neves, inclusive nas regiões de Justinópolis, Veneza e Centro, conflitos envolvendo casas e lotes herdados podem surgir quando alguns sucessores desejam vender e outro prefere manter o imóvel.
Quando não existe solução consensual, pode ser analisada a extinção do condomínio, sempre considerando a situação documental e sucessória específica do bem.
Extinção de Condomínio em Lagoa Santa – MG
Em Lagoa Santa, imóveis familiares, casas, lotes e propriedades recebidas por herança também podem permanecer divididos entre vários sucessores.
Quando a copropriedade se torna fonte permanente de conflito, a análise jurídica pode envolver tentativa de acordo, compra dos quinhões ou extinção do condomínio.
Extinção de Condomínio em Vespasiano – MG
Herdeiros de imóveis localizados em Vespasiano também podem enfrentar dificuldades quando não existe consenso sobre venda, ocupação ou divisão do patrimônio.
A possibilidade de extinção deve ser analisada considerando o tipo de imóvel, a matrícula, a partilha e eventual ocupação por um dos coproprietários.
Advogado para Extinção de Condomínio Entre Herdeiros em BH e Região
O Valter Lopes Advocacia atua em questões de Direito Sucessório, inventários, conflitos entre herdeiros e imóveis em copropriedade, com atendimento em Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa, Vespasiano e demais municípios da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
A análise pode envolver tentativa de acordo, notificação extrajudicial, compra de quinhões, indenização pelo uso exclusivo do imóvel e ação de extinção de condomínio.
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Perguntas Frequentes sobre Extinção de Condomínio Entre Herdeiros
Um herdeiro pode pedir sozinho a extinção do condomínio?
Em regra, o condômino possui direito de buscar a divisão da coisa comum. É necessário verificar a situação sucessória, registral e eventual existência de impedimentos específicos.
Precisa da concordância de todos os herdeiros?
Para uma solução consensual, todos os titulares envolvidos precisam participar adequadamente. A finalidade da ação judicial é justamente permitir uma solução quando não existe consenso para manter a copropriedade.
Um herdeiro pode impedir a venda para sempre?
Em regra, ele pode se recusar a participar de uma venda particular, mas isso não significa necessariamente que possa obrigar os demais a permanecer indefinidamente em condomínio.
O juiz pode mandar vender o imóvel?
Quando juridicamente cabível a extinção e o bem for indivisível, a alienação pode ser utilizada para converter o patrimônio comum em dinheiro e permitir a repartição entre os coproprietários.
O imóvel obrigatoriamente vai a leilão?
Não. Os coproprietários podem chegar a um acordo antes ou durante o processo. Também pode existir interesse de um deles em adquirir as participações dos demais.
Quanto tempo demora a extinção de condomínio?
Não existe prazo fixo. Citação, contestação, avaliação, regularização documental, recursos e alienação do imóvel podem influenciar significativamente a duração.
Uma ação de extinção de condomínio pode demorar anos?
Pode, especialmente quando existe forte litigiosidade ou problemas documentais. Em outros casos, um acordo durante o processo pode reduzir substancialmente o tempo.
Preciso terminar o inventário antes?
A situação precisa ser analisada conforme o estágio sucessório. Antes da partilha, os bens integram o espólio. Depois dela, pode surgir a copropriedade típica entre os sucessores.
Preciso registrar o formal de partilha?
Existe precedente do STJ dispensando o registro formal como condição para propor a ação, mas há decisões do TJMG exigindo regularização registral para viabilizar a alienação judicial. Em Minas Gerais, a matrícula deve ser analisada antes do ajuizamento.
Um herdeiro pode ficar com o imóvel e pagar os outros?
Sim. Havendo condições e acordo sobre o valor, a aquisição dos quinhões dos demais pode solucionar a copropriedade sem necessidade de alienação a terceiros.
Quem mora sozinho no imóvel precisa pagar aluguel?
Dependendo das circunstâncias, o uso exclusivo pode gerar indenização proporcional aos demais. Deve-se analisar, entre outros fatores, a oposição ao uso gratuito e eventual direito real de habitação.
A viúva pode impedir a extinção do condomínio?
Quando houver direito real de habitação sobre o imóvel, a jurisprudência do STJ reconhece que essa proteção pode impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial enquanto perdurar.
Posso cobrar aluguel e pedir extinção de condomínio?
Dependendo do caso, pode ser necessário discutir tanto a utilização exclusiva quanto o encerramento da copropriedade. A forma processual adequada deve ser analisada individualmente.
Vale a pena tentar acordo antes?
Em muitos casos, sim. A venda consensual ou a compra dos quinhões permite maior controle sobre preço, prazo e condições do negócio. Quando um dos coproprietários inviabiliza qualquer solução, pode ser necessário recorrer à via judicial.
Tem um Imóvel de Herança e Não Consegue Chegar a um Acordo com os Outros Herdeiros?
Se o inventário terminou e o imóvel permaneceu em copropriedade, o primeiro passo é verificar a matrícula, os quinhões, a situação registral e quem atualmente utiliza o bem.
Depois disso, pode ser avaliada uma tentativa formal de acordo ou, quando juridicamente cabível, a ação de extinção de condomínio.
O Dr. Valter Lopes, OAB/MG 238.502, atua em Direito Sucessório, inventários e conflitos envolvendo imóveis herdados em Belo Horizonte e Região Metropolitana.
Quero Resolver a Copropriedade do Imóvel
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