Comprou um imóvel, pagou o preço e descobriu que ele ainda está registrado em nome da construtora? Essa situação pode impedir a transferência da propriedade para o comprador e gerar dificuldades na venda, no financiamento e na regularização do imóvel.
A boa notícia é que existem medidas jurídicas para buscar a transferência, mesmo quando a construtora não fornece a escritura ou não toma as providências necessárias.
Dependendo do caso, a solução pode envolver uma notificação extrajudicial, a regularização diretamente no cartório, uma ação de obrigação de fazer ou a adjudicação compulsória, procedimento que pode permitir a transferência do imóvel sem depender da assinatura voluntária da construtora.
Entretanto, antes de escolher uma dessas medidas, é necessário verificar quem consta na matrícula, se o imóvel está quitado, quais documentos foram assinados e por que a transferência ainda não aconteceu.
Comprei um Imóvel, Mas Ele Continua no Nome da Construtora. O Que Isso Significa?
Significa que, embora exista um contrato de compra e venda ou uma promessa de compra e venda, a propriedade ainda não foi registrada em nome do comprador.
O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade de imóvel entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Enquanto não ocorrer esse registro, o alienante continua sendo considerado proprietário para os efeitos previstos na legislação.
Isso não significa que o comprador perdeu seus direitos.
O contrato pode gerar obrigações exigíveis e, dependendo de suas características, direitos aquisitivos protegidos juridicamente.
Entretanto, ter um contrato e ser o proprietário registrado são situações diferentes.
Quitei o Imóvel, Mas a Construtora Não Passa a Escritura. O Que Fazer?
Quando o comprador cumpre suas obrigações e a construtora não formaliza a transferência, o primeiro passo é verificar a razão da pendência.
Em alguns casos, a construtora apenas deixou de providenciar a documentação. Em outros, existem problemas relacionados ao registro do empreendimento, à individualização das unidades ou à existência de gravames.
Se o imóvel está juridicamente apto à transferência e a construtora não cumpre a obrigação assumida, podem ser avaliadas medidas para exigir a formalização do negócio.
Entre as possibilidades estão a notificação extrajudicial, a ação de obrigação de fazer e a adjudicação compulsória.
A medida adequada depende do contrato, da matrícula e das circunstâncias da aquisição.
O Contrato de Compra e Venda É Suficiente para Colocar o Imóvel no Meu Nome?
Nem sempre.
O contrato pode comprovar a negociação e as obrigações assumidas, mas a transferência da propriedade exige um título juridicamente adequado e seu registro.
Em determinadas operações, é necessária escritura pública. Em outras, a legislação admite instrumentos particulares com efeitos específicos.
Também existem situações em que o contrato serve de fundamento para exigir a outorga do título definitivo.
Por isso, antes de concluir que o contrato é suficiente, é necessário verificar sua natureza, as exigências legais e a situação registral do imóvel.
Qual É a Diferença entre Escritura e Registro do Imóvel?
A escritura pública é um instrumento utilizado para formalizar determinados negócios imobiliários.
O registro é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que produz os efeitos próprios da transferência da propriedade.
Assim, é possível que uma pessoa tenha uma escritura assinada, mas ainda não tenha registrado a aquisição.
Também é possível que possua apenas um compromisso de compra e venda, sem o título definitivo.
Essas situações exigem providências diferentes.
Por isso, o documento mais importante para iniciar a análise é a matrícula atualizada do imóvel.
Posso Obrigar a Construtora a Transferir o Imóvel?
Dependendo do contrato e do cumprimento das obrigações pelo comprador, sim.
Se a construtora assumiu a obrigação de transferir a propriedade e não a cumpriu, pode existir fundamento para exigir judicialmente a formalização do negócio.
Entretanto, é necessário verificar se a transferência é juridicamente possível naquele momento.
Se a unidade ainda não possui individualização registral ou se existem impedimentos relacionados ao empreendimento, pode ser necessário resolver essas pendências antes de concluir a transferência.
O Que É Adjudicação Compulsória de Imóvel?
A adjudicação compulsória é uma medida jurídica que permite, nas hipóteses previstas em lei, obter a transferência de um imóvel quando a parte obrigada a formalizar o negócio não cumpre essa obrigação.
Ela pode ser especialmente relevante quando o comprador possui contrato válido, cumpriu suas obrigações e não consegue obter o título definitivo.
O Código Civil trata da adjudicação compulsória nos arts. 1.417 e 1.418, e a Lei de Registros Públicos prevê o procedimento extrajudicial no art. 216-B.
Entretanto, não basta apresentar qualquer contrato para obter automaticamente a propriedade.
É necessário verificar a identificação do imóvel, os direitos do comprador, o cumprimento das obrigações contratuais e os requisitos do procedimento escolhido.
Posso Fazer a Adjudicação Compulsória Diretamente no Cartório?
Sim, quando estiverem presentes os requisitos legais.
A Lei nº 14.382/2022 introduziu o art. 216-B na Lei nº 6.015/1973, permitindo a adjudicação compulsória extrajudicial perante o Registro de Imóveis competente.
O procedimento foi regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça e exige a participação de advogado.
Em linhas gerais, são necessários documentos que demonstrem o negócio jurídico, o cumprimento das obrigações e a ausência de formalização da transferência.
A regulamentação também prevê a elaboração de ata notarial e a notificação da parte obrigada à transmissão, conforme as regras aplicáveis.
Se o pedido preencher os requisitos e for deferido, o procedimento poderá resultar no registro da aquisição.
A adjudicação compulsória extrajudicial não dispensa a análise dos impedimentos registrais nem garante a regularização de qualquer imóvel.
É Necessário Entrar com Processo Judicial para Transferir o Imóvel?
Não em todos os casos.
Dependendo da documentação e da situação registral, a solução pode ocorrer administrativamente ou pela via extrajudicial.
Entretanto, quando existem controvérsias relevantes, problemas documentais ou impedimentos que não podem ser solucionados no procedimento extrajudicial, pode ser necessário recorrer ao Poder Judiciário.
Entre as medidas que podem ser avaliadas estão a adjudicação compulsória judicial e a ação de obrigação de fazer.
A escolha deve considerar o resultado pretendido, as provas disponíveis e a natureza do impedimento.
Comprei o Imóvel de Outra Pessoa, Mas Ele Ainda Está no Nome da Construtora
Essa situação exige atenção especial.
Imagine que uma pessoa tenha comprado um apartamento diretamente da construtora, mas não tenha registrado a aquisição.
Posteriormente, ela vende o imóvel para outra pessoa, que descobre que a matrícula continua em nome da empresa responsável pelo empreendimento.
Nesse cenário, é necessário verificar toda a sequência contratual.
Podem existir contratos de cessão de direitos, promessas de compra e venda ou outros instrumentos que demonstrem as sucessivas negociações.
O fato de o vendedor intermediário não aparecer na matrícula não significa, por si só, que o comprador atual não possua direitos.
Entretanto, a regularização dependerá da validade dos negócios, da documentação disponível e da situação do imóvel.
É Possível Fazer Adjudicação Compulsória com Contratos de Gaveta?
Em determinadas situações, sim.
Um contrato particular pode ser relevante para demonstrar uma promessa de compra e venda ou cessão de direitos.
Além disso, a adjudicação compulsória não depende necessariamente do registro prévio do compromisso de compra e venda, conforme o entendimento consolidado na Súmula 239 do STJ.
Isso não significa que qualquer contrato de gaveta será suficiente.
É necessário verificar sua autenticidade, o objeto negociado, a cadeia de transferências e o cumprimento das obrigações.
Quando existem vários compradores anteriores, a documentação de cada transferência pode ser importante para reconstruir a origem dos direitos.
E Se a Construtora Fechou ou Não Existe Mais?
O encerramento das atividades da construtora não significa automaticamente que o comprador perdeu a possibilidade de regularizar o imóvel.
Entretanto, a solução depende da situação jurídica da empresa.
É necessário verificar se ela continua registrada, se foi formalmente extinta, se existem representantes ou sucessores e qual é a situação do empreendimento.
Também deve ser analisado se a transferência pode ocorrer pela via extrajudicial ou se será necessária alguma providência judicial.
O simples fato de não conseguir localizar a construtora não autoriza presumir que todos os requisitos para a adjudicação compulsória estejam preenchidos.
E Se a Construtora Está em Recuperação Judicial ou Falência?
A recuperação judicial ou a falência pode tornar a regularização mais complexa, mas não significa necessariamente que a transferência seja impossível.
A regulamentação do CNJ contempla hipóteses de adjudicação compulsória envolvendo bens de massa falida ou empresa em recuperação judicial, observados os requisitos e as ressalvas legais.
Nesses casos, é indispensável verificar a data do negócio, a situação do imóvel e os possíveis efeitos do procedimento concursal.
Também podem existir gravames ou controvérsias patrimoniais que exijam providências específicas.
O Imóvel Está Quitado, Mas Possui Hipoteca ou Alienação Fiduciária. Posso Regularizar?
É necessário identificar a natureza da garantia e sua relação com a aquisição.
Uma hipoteca constituída pela construtora, por exemplo, pode exigir análise distinta daquela de uma alienação fiduciária relacionada ao financiamento do próprio comprador.
O STJ possui entendimento específico sobre a ineficácia, perante os adquirentes, de determinadas hipotecas constituídas entre construtora e agente financeiro, conforme a Súmula 308.
Entretanto, esse entendimento não deve ser aplicado automaticamente a qualquer garantia registrada na matrícula.
Antes de iniciar a transferência, é necessário verificar a origem do gravame, o contrato e as providências exigidas para sua regularização.
O Apartamento Ainda Não Possui Matrícula Individualizada. O Que Fazer?
Essa situação pode ocorrer quando o empreendimento ainda não concluiu determinadas etapas registrais.
Em condomínios edilícios, a individualização das unidades depende da documentação e dos atos registrais pertinentes.
Se o apartamento ainda não possui matrícula individualizada, é necessário verificar a situação da incorporação imobiliária, da instituição e especificação do condomínio e dos demais registros exigidos.
Dependendo do problema, a solução pode exigir providências da construtora antes de ser possível registrar a propriedade individual do comprador.
Por isso, a adjudicação compulsória não deve ser apresentada como solução automática para imóveis que ainda não estão registralmente individualizados.
Já Moro no Imóvel Há Muitos Anos. Isso Ajuda na Regularização?
A posse prolongada pode ser relevante, mas não substitui automaticamente a transferência da propriedade.
O tempo de ocupação, a origem da posse, o contrato e as características do imóvel precisam ser examinados.
Em algumas situações, pode ser necessário avaliar a possibilidade de usucapião.
Entretanto, a usucapião possui requisitos próprios e não deve ser confundida com a adjudicação compulsória.
Quando existe um contrato de compra e venda e o problema é a falta de escritura, a adjudicação compulsória pode ser uma alternativa mais diretamente relacionada à obrigação de transferência.
Quanto Custa Regularizar um Imóvel que Está no Nome da Construtora?
O custo depende do procedimento necessário.
Uma regularização consensual pode envolver escritura, tributos incidentes, emolumentos e registro.
Na adjudicação compulsória extrajudicial, também podem existir despesas com ata notarial, notificações, processamento do pedido e registro.
Quando é necessária uma ação judicial, devem ser consideradas as custas processuais e os honorários advocatícios, além de eventuais despesas documentais.
Não existe um valor único aplicável a todos os imóveis.
Por isso, antes de estimar os custos, é necessário verificar a matrícula, o contrato e a medida juridicamente adequada.
Quanto Tempo Demora para Transferir o Imóvel?
O prazo varia conforme a situação documental e o procedimento escolhido.
Uma transferência consensual, com toda a documentação regular, tende a ser menos complexa do que uma situação envolvendo construtora inativa, sucessivas cessões ou problemas registrais.
Na adjudicação compulsória extrajudicial, a necessidade de notificações, apresentação de documentos e eventual formulação de exigências pelo cartório pode influenciar a duração.
Já na via judicial, o prazo depende da tramitação processual e das controvérsias existentes.
Por isso, não é adequado prometer um prazo fixo sem examinar o caso.
Quais Documentos São Necessários para Regularizar o Imóvel?
Os documentos variam conforme o negócio, mas normalmente é importante reunir:
- matrícula atualizada do imóvel;
- contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
- contratos de cessão de direitos, quando existentes;
- comprovantes de pagamento das parcelas;
- termo de quitação, se disponível;
- documentos de identificação das partes;
- mensagens, notificações e comunicações com a construtora;
- documentos relacionados à entrega e à posse do imóvel;
- escrituras ou instrumentos anteriores, quando houver;
- documentação relativa a gravames ou restrições registrais.
Não é necessário possuir todos esses documentos para iniciar a avaliação.
Entretanto, o contrato e a matrícula atualizada são fundamentais para compreender o problema.
Antes de Procurar a Construtora, Confira Estes Pontos
Se você comprou um imóvel que ainda não está registrado em seu nome, tente responder às seguintes perguntas:
- O imóvel está totalmente quitado?
- Existe contrato escrito?
- Você comprou diretamente da construtora ou de outra pessoa?
- Quem aparece como proprietário na matrícula?
- O imóvel possui matrícula individualizada?
- Existe hipoteca, alienação fiduciária ou outra restrição?
- A construtora continua funcionando?
- Você já solicitou formalmente a escritura?
- A construtora apresentou alguma justificativa para não transferir?
- Existem contratos anteriores ou cessões de direitos?
- O imóvel está ocupado pelo comprador?
Essas informações ajudam a identificar se o problema pode ser resolvido diretamente com a construtora, pela via extrajudicial ou mediante atuação judicial.
Vale a Pena Entrar com Ação Judicial contra a Construtora?
A possibilidade de uma ação depende da obrigação descumprida, dos documentos e da situação registral do imóvel.
Quando o comprador cumpriu suas obrigações e a construtora se recusa injustificadamente a formalizar a transferência, pode existir fundamento para exigir o cumprimento contratual.
Entretanto, a via judicial não é necessariamente a primeira ou a única alternativa.
Em determinados casos, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser adequada.
Em outros, será necessário resolver pendências do empreendimento ou analisar a possibilidade de responsabilização contratual.
O importante é identificar a medida que efetivamente pode solucionar a situação do comprador.
Advogado para Regularização de Imóvel em Belo Horizonte e Região
O escritório Valter Lopes Advocacia atua na análise de contratos imobiliários, regularização de imóveis, adjudicação compulsória e controvérsias relacionadas à transferência da propriedade.
A atuação pode envolver a análise da matrícula, dos contratos, dos comprovantes de quitação, das cessões de direitos e dos impedimentos existentes para o registro.
O escritório atende demandas em Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa, Vespasiano e outras cidades da Região Metropolitana, além de realizar atendimentos online.
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Perguntas Frequentes sobre Imóvel no Nome da Construtora
Comprei um imóvel e ele continua no nome da construtora. Posso perder o imóvel?
A ausência de registro em nome do comprador pode gerar riscos e dificuldades, mas não significa automaticamente a perda do imóvel. É necessário verificar o contrato, os pagamentos, a matrícula e eventuais restrições.
Imóvel quitado pode continuar no nome da construtora?
Sim. A quitação não transfere automaticamente a propriedade. É necessário formalizar e registrar o título adequado.
Posso transferir o imóvel sem a assinatura da construtora?
Em determinadas situações, sim. A adjudicação compulsória pode permitir a transferência sem depender da assinatura voluntária da parte obrigada, desde que preenchidos os requisitos legais.
Preciso entrar com processo para conseguir a escritura?
Não necessariamente. Dependendo da documentação, pode ser possível resolver a situação consensualmente ou por adjudicação compulsória extrajudicial.
Adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?
Sim. O art. 216-B da Lei de Registros Públicos prevê a adjudicação compulsória extrajudicial, observados os requisitos legais e a regulamentação do CNJ.
Preciso de advogado para fazer adjudicação compulsória extrajudicial?
Sim. A legislação exige representação por advogado no procedimento extrajudicial.
Contrato de gaveta permite regularizar imóvel?
Dependendo das circunstâncias, o contrato particular pode servir como prova dos direitos do comprador. É necessário verificar a cadeia contratual e os requisitos da medida pretendida.
E se a construtora não existe mais?
A regularização ainda pode ser possível, mas depende da situação jurídica da empresa, dos documentos e das condições registrais do imóvel.
Posso vender um imóvel que ainda está no nome da construtora?
Podem existir negócios envolvendo cessão de direitos aquisitivos, conforme o contrato e a legislação. Entretanto, isso não equivale necessariamente à venda de uma propriedade já registrada em nome do cedente.
Quanto custa a adjudicação compulsória?
O custo depende da via utilizada, do valor do imóvel, dos emolumentos, dos documentos necessários e dos honorários profissionais.
Se o imóvel não tem matrícula individualizada, posso fazer adjudicação compulsória?
É necessário examinar a situação registral. A falta de individualização pode exigir providências anteriores ou complementares à transferência da unidade.
Comprou um Imóvel e Não Consegue Colocá-lo no Seu Nome?
Quando um imóvel permanece registrado em nome da construtora, o comprador pode enfrentar dificuldades para vender, financiar, transmitir por herança ou comprovar sua titularidade registral.
Mas a solução depende da origem do problema.
Em alguns casos, basta formalizar uma transferência pendente. Em outros, pode ser necessária a adjudicação compulsória, uma medida judicial ou a regularização prévia do empreendimento.
Antes de iniciar qualquer procedimento, é importante verificar o contrato, a matrícula e os comprovantes de pagamento.
O escritório Valter Lopes Advocacia atua na análise de imóveis que permanecem registrados em nome de construtoras ou antigos proprietários, avaliando as medidas jurídicas cabíveis para sua regularização.
Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
