Sim. Em determinadas situações, um imóvel que faz parte de um inventário pode ser vendido antes da conclusão da partilha. Mas a venda não deve ser tratada como uma negociação imobiliária comum: é necessário observar a situação do espólio, os direitos dos herdeiros, o procedimento do inventário e as regras aplicáveis à alienação.
A possibilidade de venda depende, entre outros fatores, de o inventário ser judicial ou extrajudicial, da concordância dos interessados, da situação do imóvel e da finalidade da alienação.
Desde a Resolução CNJ nº 571/2024, existem regras específicas que permitem, em determinadas hipóteses, a alienação de imóveis do espólio por meio de escritura pública, sem necessidade de autorização judicial.
Por isso, não é correto afirmar que um imóvel em inventário nunca pode ser vendido antes da partilha. Da mesma forma, não é seguro concluir que qualquer herdeiro pode vender sozinho o imóvel simplesmente porque possui direito à herança.
QUERO ANALISAR A VENDA DO IMÓVEL
Imóvel em inventário pode ser vendido antes da partilha?
Sim, a alienação pode ser possível antes da conclusão da partilha, desde que sejam observados os requisitos do procedimento aplicável.
A situação é diferente de uma venda comum entre proprietário e comprador porque, antes da partilha, o patrimônio ainda está relacionado ao espólio e aos direitos hereditários.
Por isso, é necessário verificar quem é o inventariante, quais são os herdeiros, se existe consenso, qual é o procedimento utilizado e quais autorizações ou documentos são necessários.
No inventário extrajudicial, a Resolução CNJ nº 35/2007, com as alterações introduzidas pela Resolução nº 571/2024, passou a disciplinar expressamente a alienação de bens do espólio durante o procedimento.
Consultar a Resolução CNJ nº 571/2024
Posso vender um imóvel que está no inventário judicial?
Em determinadas situações, a venda de um imóvel do espólio pode ser realizada durante o inventário judicial, mas o procedimento depende das circunstâncias e das regras aplicáveis.
Quando o inventário tramita na Justiça, o inventariante administra o espólio dentro dos limites determinados pela legislação e pelo juízo.
A venda de um imóvel pode exigir autorização judicial, especialmente quando não estiver presente uma hipótese específica que permita uma forma diferente de alienação.
É importante verificar a situação do inventário antes de assinar contrato ou receber qualquer valor.
Posso vender um imóvel durante o inventário extrajudicial?
Sim. A regulamentação atual do CNJ prevê uma hipótese específica em que o inventariante pode ser autorizado, por escritura pública, a alienar imóveis do espólio independentemente de autorização judicial.
O art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007 estabelece condições para essa alienação.
Entre elas estão:
- discriminação das despesas do inventário;
- vinculação de parte ou de todo o preço ao pagamento dessas despesas;
- inexistência de indisponibilidade de bens dos herdeiros ou do cônjuge ou companheiro sobrevivente;
- apresentação das guias dos impostos de transmissão e respectivos valores;
- indicação dos emolumentos notariais e registrais estimados;
- prestação de garantia pelo inventariante quanto à destinação do produto da venda.
A norma também estabelece prazo para pagamento das despesas do inventário e determina que o imóvel vendido seja relacionado no acervo hereditário para determinados fins, embora não seja objeto da partilha, registrando-se a venda prévia na escritura.
Consultar o art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007
O que é necessário para vender um imóvel do espólio?
Os documentos e requisitos variam conforme o caso, mas a venda precisa estar juridicamente ligada ao inventário e ao espólio.
Podem ser necessários:
- certidão de óbito;
- documentos dos herdeiros;
- documentos do inventariante;
- matrícula atualizada do imóvel;
- documentos fiscais;
- informações sobre o inventário;
- avaliação do imóvel;
- comprovação da situação tributária;
- autorização judicial, quando necessária;
- documentação exigida pelo tabelionato e pelo Registro de Imóveis.
Antes de fechar o negócio, é importante verificar também a existência de ônus, indisponibilidades, penhoras, usufrutos ou outras restrições.
Todos os herdeiros precisam concordar com a venda?
A resposta depende do procedimento e da forma como a alienação será realizada.
Em uma venda consensual do imóvel do espólio, a concordância dos interessados costuma ser elemento fundamental. No inventário extrajudicial, a regulamentação estabelece requisitos específicos para a atuação do inventariante.
Quando existe conflito entre os herdeiros, a situação pode exigir intervenção judicial ou outra solução juridicamente adequada.
Por isso, um herdeiro não deve simplesmente assinar sozinho um contrato de venda do imóvel inteiro supondo que seu direito à herança lhe dê propriedade exclusiva sobre determinado bem.
OS HERDEIROS NÃO CONCORDAM COM A VENDA
Um herdeiro pode vender sozinho o imóvel do inventário?
Em regra, um herdeiro não deve tratar um imóvel específico do espólio como se fosse exclusivamente seu antes da partilha.
O herdeiro possui direitos sobre a herança, mas isso não significa necessariamente que já seja proprietário exclusivo de determinado imóvel que integra o patrimônio hereditário.
A situação é diferente quando o negócio envolve cessão de direitos hereditários, que possui disciplina jurídica própria.
Por isso, é fundamental diferenciar:
- venda do imóvel do espólio;
- cessão de direitos hereditários;
- partilha;
- adjudicação do imóvel a um herdeiro.
O que acontece quando um herdeiro quer vender e outro não?
A discordância entre os herdeiros pode impedir uma solução consensual, mas não significa necessariamente que o imóvel ficará sem solução.
É necessário identificar o motivo da divergência.
Pode ser que:
- um herdeiro queira vender e outro queira ficar com o imóvel;
- exista discordância sobre o preço;
- um herdeiro queira morar no imóvel;
- os herdeiros discordem sobre a necessidade da venda;
- exista discussão sobre a titularidade;
- o imóvel esteja irregular.
Dependendo da situação, pode ser possível construir uma solução consensual. Quando isso não for possível, a questão poderá exigir decisão judicial.
Veja também: Um herdeiro não concorda com a partilha: como resolver?
Um herdeiro quer ficar com o imóvel e pagar os outros. É possível?
Em determinadas situações, essa pode ser uma solução para a partilha.
Um dos herdeiros pode ficar com determinado imóvel e os demais receberem outros bens ou valores, desde que a composição respeite os direitos sucessórios e seja formalizada pelo procedimento adequado.
Também pode haver situações em que uma divisão desigual seja estruturada por acordo. O STJ decidiu em 2026 que a desigualdade dos quinhões, por si só, não impede uma partilha amigável entre herdeiros maiores e capazes quando observados os requisitos jurídicos, inclusive a cessão de direitos hereditários.
Veja a decisão do STJ sobre partilha amigável com quinhões desiguais
É seguro comprar um imóvel que está em inventário?
A compra pode ser possível, mas o comprador deve verificar cuidadosamente a situação jurídica do imóvel e do inventário antes de pagar ou assinar o negócio.
Entre os pontos que devem ser examinados estão:
- matrícula atualizada;
- titularidade do imóvel;
- existência do inventário;
- quem é o inventariante;
- identificação de todos os herdeiros;
- existência de testamento;
- ônus e restrições;
- eventuais dívidas do espólio;
- autorização necessária para a venda;
- forma como a transferência será formalizada.
Uma proposta de venda assinada por apenas um herdeiro não deve ser tratada automaticamente como suficiente para aquisição segura do imóvel.
Posso dar sinal para comprar um imóvel que está em inventário?
É recomendável analisar a documentação e a estrutura jurídica da operação antes de entregar qualquer valor.
O pagamento de sinal não transforma, por si só, o comprador em proprietário do imóvel.
Se a venda depender de autorização judicial, escritura específica ou cumprimento de determinadas condições, é importante verificar se essas etapas já foram realizadas ou se o contrato prevê adequadamente o que acontecerá caso elas não sejam cumpridas.
Posso comprar imóvel de inventário com financiamento bancário?
Pode ser possível, mas a operação precisa ser compatível com as exigências do banco e com a situação jurídica do imóvel.
As instituições financeiras costumam exigir documentação do imóvel, do vendedor e da operação. Quando o bem integra um espólio, podem existir documentos e autorizações adicionais.
Antes de assumir obrigações com o banco, é recomendável verificar se a documentação do imóvel permitirá a conclusão da operação.
O imóvel do inventário precisa estar quitado para ser vendido?
Não necessariamente. Um imóvel que possui financiamento ou outro ônus pode eventualmente ser objeto de negociação, mas a existência da dívida precisa ser considerada na operação.
É necessário verificar:
- quem é o titular do contrato;
- saldo devedor;
- garantias existentes;
- eventual seguro;
- possibilidade de transferência;
- forma de quitação.
Um imóvel financiado não deve ser vendido ignorando a instituição credora e as condições do contrato.
Imóvel sem escritura pode ser vendido durante o inventário?
Essa situação exige uma análise ainda mais cuidadosa.
Quando o imóvel não possui escritura ou não está registrado em nome do falecido, é necessário primeiro identificar qual direito o falecido realmente possuía.
Pode existir:
- contrato particular;
- promessa de compra e venda;
- direito possessório;
- imóvel não registrado;
- outra situação documental.
Nesse cenário, o que integra o inventário pode não ser necessariamente a propriedade formal do imóvel, mas o direito patrimonial que pertencia ao falecido.
Leia também: Imóvel sem escritura entra no inventário?
O imóvel pode ser vendido para pagar as dívidas do falecido?
Em determinadas situações, a venda do patrimônio pode ser necessária para solucionar obrigações do espólio.
As dívidas deixadas pelo falecido precisam ser consideradas no inventário antes da definição final da partilha.
A necessidade de alienar um imóvel para pagamento de despesas, tributos ou dívidas pode alterar a forma de organização do patrimônio.
No inventário extrajudicial, a própria Resolução CNJ nº 35/2007 prevê mecanismos para alienação de bens do espólio, inclusive vinculando parte ou todo o preço da venda ao pagamento das despesas do inventário, nas condições estabelecidas no art. 11-A.
A situação concreta deve ser analisada antes da venda.
É possível vender o imóvel para pagar o ITCD?
Em determinadas situações, a alienação do imóvel pode ser utilizada para viabilizar o pagamento de despesas do inventário, observadas as regras do procedimento.
No inventário extrajudicial, o art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007 prevê expressamente a possibilidade de vincular parte ou todo o preço da alienação às despesas do inventário, incluindo impostos de transmissão, honorários, emolumentos e outras despesas previstas na norma.
O pagamento do ITCD, entretanto, deve seguir as regras fiscais do Estado competente.
Consultar informações oficiais sobre o ITCD em Minas Gerais
O comprador pode registrar o imóvel antes de terminar o inventário?
O registro depende do título utilizado para a transmissão e do procedimento pelo qual a venda foi realizada.
No inventário extrajudicial, a escritura pública é título hábil para o registro imobiliário e para a transferência de bens e direitos, conforme a regulamentação do CNJ.
Quando ocorre uma alienação prévia do imóvel nos termos do art. 11-A, a própria escritura do inventário deve consignar a venda, e o bem será relacionado no acervo para os fins previstos na norma, embora não seja objeto da partilha.
Por isso, o comprador deve verificar exatamente qual título será apresentado ao Registro de Imóveis.
Consultar as regras do CNJ sobre escritura pública de inventário e alienação de bens
O que acontece com o dinheiro da venda do imóvel do inventário?
O destino do dinheiro depende da finalidade da alienação e do procedimento utilizado.
O valor pode ser destinado, conforme o caso, ao pagamento de:
- tributos;
- despesas do inventário;
- honorários;
- emolumentos;
- dívidas do espólio;
- ou posteriormente à partilha entre os herdeiros.
No procedimento extrajudicial previsto pelo art. 11-A, o preço da venda pode ser vinculado ao pagamento das despesas discriminadas na escritura.
Depois de cumpridas as obrigações correspondentes, o patrimônio remanescente seguirá as regras da sucessão e da partilha.
Quem recebe o dinheiro da venda do imóvel herdado?
O dinheiro não deve simplesmente ser entregue a um único herdeiro porque ele participou da negociação.
É necessário observar a forma como a venda foi autorizada, os direitos dos sucessores e a finalidade da alienação.
Quando o imóvel é vendido durante o inventário, o valor obtido precisa ser tratado dentro da estrutura patrimonial do espólio e da partilha, conforme o caso.
Um herdeiro pode ficar com o dinheiro da venda do imóvel?
Não simplesmente por ter participado da venda.
O valor pertence ao patrimônio relacionado à sucessão e deve ser destinado de acordo com os direitos dos herdeiros e as obrigações do espólio.
Qualquer divisão antecipada precisa ser estruturada juridicamente para evitar prejuízos aos demais interessados.
O imóvel pode ser vendido mesmo com um herdeiro menor de idade?
A presença de menor ou incapaz exige cuidados adicionais e análise específica.
A regulamentação atual do CNJ admite determinadas hipóteses de inventário extrajudicial com interessado menor ou incapaz, mas estabelece requisitos destinados à proteção do seu quinhão e dos seus interesses.
Além disso, a alienação de bens pode envolver regras específicas e não deve ser tratada como uma venda comum.
Quando houver menor ou incapaz, é especialmente importante verificar o procedimento antes de qualquer assinatura.
O imóvel pode ser vendido se houver testamento?
A existência de testamento não significa automaticamente que o imóvel não possa ser vendido.
A regulamentação atual permite determinadas hipóteses de inventário extrajudicial com testamento, desde que sejam atendidos requisitos específicos.
A possibilidade concreta de venda dependerá da situação sucessória, do conteúdo do testamento, da concordância dos interessados e do procedimento utilizado.
Veja também: Advogado para Testamento em Belo Horizonte e Região
O imóvel do inventário pode ser vendido por um valor abaixo do mercado?
Uma venda por preço muito inferior ao valor de mercado pode gerar questionamentos e precisa ser analisada com cautela.
Quando existem vários herdeiros, o preço da venda pode afetar diretamente a parcela patrimonial de cada interessado.
Uma avaliação adequada pode ajudar a estabelecer um parâmetro objetivo para negociação e evitar conflitos posteriores.
Quando o patrimônio é relevante, pode ser recomendável obter avaliação profissional antes da venda.
É possível vender um imóvel do inventário para um dos próprios herdeiros?
A solução pode ser possível, mas precisa ser diferenciada da própria partilha.
Quando um herdeiro pretende ficar com um determinado imóvel, muitas vezes a solução adequada pode ser estruturada dentro da própria partilha, com compensação dos demais, em vez de tratar a operação simplesmente como uma venda comum.
A melhor estrutura depende do valor do imóvel, dos demais bens, dos quinhões e dos efeitos tributários.
Posso comprar apenas a parte de um herdeiro?
É possível negociar direitos hereditários dentro das regras legais, mas isso não é a mesma coisa que comprar um imóvel específico do inventário.
A cessão de direitos hereditários possui disciplina própria e deve ser formalizada de acordo com a legislação.
Quem pretende adquirir direitos hereditários deve compreender exatamente o que está comprando: direitos sobre a herança, e não necessariamente a propriedade exclusiva de um imóvel determinado.
Leia também: Um herdeiro pode comprar a parte do outro?
O comprador de um imóvel em inventário corre risco?
Existe risco quando a documentação ou a autorização necessária para a venda não é verificada adequadamente.
Antes de comprar, é recomendável analisar:
- matrícula do imóvel;
- certidões pertinentes;
- processo de inventário;
- decisões judiciais, quando houver;
- identidade dos herdeiros;
- nomeação do inventariante;
- testamento;
- ônus e restrições;
- situação fiscal;
- forma de formalização da venda.
Uma análise preventiva pode reduzir o risco de comprar um imóvel cuja transferência não possa ser concluída.
QUERO ANALISAR UM IMÓVEL EM INVENTÁRIO
Como funciona a venda de um imóvel durante o inventário?
1. Identificação do imóvel
Primeiro são analisados matrícula, titularidade, ônus, documentos e situação fiscal do imóvel.
2. Análise do inventário
É verificado se o inventário é judicial ou extrajudicial, quem é o inventariante e quais são os herdeiros.
3. Verificação da possibilidade de venda
É analisado se a alienação é juridicamente possível e se existe necessidade de autorização judicial ou de cumprimento de requisitos específicos.
4. Estruturação da operação
São definidos contrato, escritura, destinação dos recursos e demais condições necessárias.
5. Regularização e registro
Depois da formalização, são realizadas as providências necessárias perante o tabelionato e o Registro de Imóveis.
Imóvel em inventário pode ser vendido em Belo Horizonte?
Sim, desde que sejam observadas as regras aplicáveis à sucessão e à alienação do patrimônio do espólio.
O Valter Lopes Advocacia atua em inventários e questões envolvendo partilha, venda de imóveis, regularização patrimonial e conflitos entre herdeiros em Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa e Região Metropolitana.
A análise pode envolver tanto a situação do inventário quanto a documentação do imóvel e a forma adequada de realizar a venda.
Veja: Advogado de Inventário em Belo Horizonte | Herança e Partilha de Bens
Conheça também a atuação em Regularização de Imóveis
QUERO ANALISAR A VENDA DO IMÓVEL
Perguntas frequentes
Imóvel em inventário pode ser vendido?
Sim. Em determinadas situações, o imóvel pode ser vendido antes da conclusão da partilha, desde que sejam observados os requisitos do procedimento aplicável.
Precisa terminar o inventário para vender o imóvel?
Não necessariamente. A legislação e a regulamentação atual admitem hipóteses de alienação antes da partilha, inclusive no inventário extrajudicial, desde que sejam cumpridos requisitos específicos.
Um herdeiro pode vender sozinho o imóvel do inventário?
Em regra, um herdeiro não deve tratar sozinho um imóvel específico do espólio como se fosse sua propriedade exclusiva. É necessário analisar o inventário e a forma jurídica adequada para a operação.
Todos os herdeiros precisam concordar com a venda?
A resposta depende do procedimento e da situação. Uma venda consensual normalmente exige a participação adequada dos interessados, enquanto situações de conflito podem exigir solução judicial.
Posso vender imóvel de inventário extrajudicial?
Sim. A Resolução CNJ nº 35/2007 atualmente prevê hipótese específica em que o inventariante pode ser autorizado, por escritura pública, a alienar imóvel do espólio sem autorização judicial, desde que os requisitos da norma sejam cumpridos.
Precisa de autorização judicial para vender imóvel em inventário?
Depende. No inventário judicial, a autorização judicial pode ser necessária conforme a situação. No inventário extrajudicial, a regulamentação atual prevê hipóteses específicas em que a alienação pode ocorrer sem autorização judicial.
Posso comprar um imóvel que está em inventário?
Pode ser possível, mas é essencial verificar a matrícula, o inventário, os herdeiros, o inventariante, eventuais restrições e a forma como a venda será formalizada.
Posso dar sinal antes de terminar o inventário?
É recomendável analisar primeiro a documentação e a possibilidade jurídica da venda. O pagamento do sinal, por si só, não garante a transferência do imóvel.
O imóvel sem escritura pode ser vendido no inventário?
A situação precisa ser analisada. Antes de vender, é necessário identificar qual direito sobre o imóvel pertencia ao falecido e quais documentos comprovam esse direito.
O dinheiro da venda pertence a qual herdeiro?
O valor da venda deve ser tratado conforme o inventário, os direitos dos sucessores e as obrigações do espólio. Não pertence automaticamente ao herdeiro que negociou o imóvel.
É possível vender o imóvel para pagar as dívidas do falecido?
Em determinadas situações, sim. A alienação pode ser utilizada para solucionar despesas ou obrigações do espólio, observadas as regras do procedimento aplicável.
Posso vender o imóvel do inventário para pagar o ITCD?
Em determinadas situações, a legislação e a regulamentação permitem estruturar a alienação de modo que parte do preço seja destinada ao pagamento de despesas do inventário, incluindo impostos, observados os requisitos aplicáveis.
O imóvel pode ser vendido se houver herdeiro menor?
A situação exige cuidados específicos. Existem hipóteses atuais de inventário extrajudicial com menor ou incapaz, mas a proteção do seu quinhão e as regras para eventual alienação precisam ser analisadas.
Um imóvel em inventário pode ser vendido abaixo do valor de mercado?
Uma venda por valor muito inferior pode gerar questionamentos e prejudicar os demais interessados. É recomendável avaliar adequadamente o imóvel antes da negociação.
Imóvel em inventário pode ser vendido: analise antes de assinar
Um imóvel que integra um inventário pode, em determinadas situações, ser vendido antes da conclusão da partilha. Mas a venda precisa respeitar a situação do espólio, os direitos dos herdeiros e o procedimento adequado.
A regulamentação atual do CNJ criou uma hipótese expressa para alienação de imóveis do espólio no inventário extrajudicial, mediante escritura pública e cumprimento de requisitos específicos.
Quando existe inventário judicial, conflito entre herdeiros, imóvel irregular, testamento, menor ou incapaz, dívidas ou outras questões complexas, a análise deve ser ainda mais cuidadosa.
O Valter Lopes Advocacia atua com inventário, herança, partilha de bens e questões relacionadas à venda e regularização de imóveis, atendendo Belo Horizonte, Ribeirão das Neves, Lagoa Santa e Região Metropolitana.
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Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
